เลือกลงทุนในที่ดินอย่างมีมูลค่า ( Value Investor)

728 Views เผยแพร่ 14 ธ.ค. 60
เลือกลงทุนในที่ดินอย่างมีมูลค่า ( Value Investor)

Value Investor นักลงทุนที่เน้นการลงทุนระยะยาว หรือที่เรียกกันติดปากว่า "VI" หากเป็นการเล่นหุ้นก็จะเป็นการลงทุนตัวหุ้นที่ยาวมีพื้นฐานดี ในเวลาเดียวกันสำหรับการลงทุนในที่ดิน ซึ่งที่ดินจะมีค่าสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ เมื่อเวลาผ่านไป โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ในทำเลที่ดี

ดังนั้นการอธิบายต่อของการลงทุนอย่างมีมูลค่า (Value Investor) เราสามารถมองจากตัวอย่างของบุคคลที่ประสบความเร็จมาแล้วจริง ๆ เช่น วอร์เรน บัฟเฟตต์ จะเลือกลงทุนในสิ่งที่ตนเองเข้าใจ ไม่ลงทุนแบบเหวี่ยงแห จะทำความเข้าใจกับที่ดินที่เราจะไปซื้อจริงๆ ว่าเป็นอย่างไรอย่างถ่องแท้ เน้นการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานเป็นหลักราคาที่ดินถูกแล้ว ก็จะรอจังหวะในการเข้าไปซื้อที่ดินเหล่านั้น บางทีอาจจะซื้อไม่ได้ในปีนี้ก็จะรอปีต่อไป ยิ่งเมื่อราคาที่ดินตกจากวิกฤติเศรษฐกิจด้วยแล้วนั้น เขาจะไม่รีรอเลยที่จะเข้าไปซื้อที่ดินเหล่านั้นมาเก็บไว้ และถือไว้เพื่อหวังผลในระยะยาว

การลงทุนอย่างมีมูลค่า หรือการลงทุนในระยะยาว ภายใต้ความจริงที่ว่าในทุกวันนี้ประชากรจะหลั่งไหลและเพิ่มจำนวนขึ้นมากมายโดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เพื่อเข้ามาทำงาน หาโอกาสที่ดีในเมืองหลวง หรือเมืองใหญ่ หรือในพื้นที่แหล่งอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว ในขณะที่พื้นที่ไม่มีทางที่จะงอกเพิ่มขึ้นมาได้ เว้นแต่จะสร้างตึกให้สูงขึ้นไปเพื่อเพิ่มพื้นที่พักอาศัย ดังนั้นราคาที่ดิน หรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย จะมีมูลค่าเพิ่มที่ชนะอัตราเงินเฟ้อ จึงนับว่าเป็นการลงทุนกับสินทรัพย์ปลอดภัย

 

การลงทุนแบบ VI สามารถได้รายได้จากไหน ?

กำไรจากการขายสินทรัพย์ ส่วนต่างจากการที่ได้ทรัพย์สินนั้นมาและหลังจากผ่านระยะเวลาพอสมควรหรือยาวนานที่ราคาที่ดินขึ้น ซึ่งปัจจัยในการพัฒนาที่ดิน อันเนื่องจากทำเล ที่เป็นจุดที่ผู้คนให้ความสนใจที่เข้ามาพำนักอาศัย พร้อมองค์ประกอบอื่นๆ ที่ดึงดูดคนเข้ามาเช่นความน่าเชื่อถือของเจ้าของที่ดินที่จะขาย รายได้จากการขายควรทำให้ได้ผลลัพธ์จากสูตรที่จะอธิบายต่อไปนี้

ต้นทุนทั้งหมดตอนซื้อ + ดอกเบี้ยจ่าย แล้วควรที่จะได้กำไรไม่น้อยกว่า 6% ต่อปี (IRR = 6%)

 

การปล่อยเช่าเอากำไร (Dividend Yield) รายได้ประเภทนี้ถือเป็นกำไรสม่ำเสมอ เหมาะกับผู้ที่ซื้อสินทรัพย์ชิ้นนี้ด้วยเงินสด หรือกู้เป็นจำนวนน้อยที่สุด โดยเฉลี่ยแล้วผลตอบแทนจากค่าเช่าจะใกล้เคียงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารคือ ประมาณ 5 - 7% ในทำเลทั่วไป และ 10 -15% ในทำเลที่ได้รับความนิยม โดยทำเลที่น่าลงทุนจะมีคุณสมบัติ 3 ข้อ ดังต่อไปนี้

  1. ทำเลของที่ดินที่อยู่ในเมือง หรือห่างไกลความเจริญ
    ทำเลทองที่มีราคาแพงคืออยู่ในความเจริญ เราอาจจะไม่ค่อยเห็นมีบ้านเดี่ยวอยู่ริมถนนสีลม แต่จะเห็นเป็นตึกสูงระฟ้า เพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่น้อยนิดให้มีค่าสูงสุด ดังนั้นในเมืองจึงนิยมสร้างคอนโดมิเนียมสูงมากๆ เพื่อจะได้รองรับจำนวนคนพัก
    ในขณะที่พื้นที่ที่ห่างไกลออกมาจะมีราคาถูก ดังนั้นหลายคนก็จะสร้างบ้านแค่ชั้นเดียว สองชั้น และมีพื้นที่ที่ไว้ปลูกต้นไม้ ได้สัมผัสกับธรรมชาติ มีบ่อปลา มีโรงจอดรถ ซึ่งถือเป็นข้อดีที่ราคาที่ดินในเมืองไม่สามารถจะซื้อได้ในขนาดที่เท่ากัน ต้องหลบไปซื้อที่ที่ชานเมือง หรือต่างจังหวัดออกไปเลย
  2. ความใกล้ไกล ใกล้สำนักงาน สถานประกอบการ สถานศึกษา
    ความเจริญที่มีตัววัดจากการมีสถานประกอบการ มีโรงเรียน มีแหล่งที่ทำงาน อาจจะเป็นนิคมอุตสาหกรรม ย่านกลางเมือง หากอยู่ห่างไกลเกินไปก็อาจจะมีความยากลำบากในการเข้าออก หรือห่างไกลจากแหล่งความสะดวก หรือการรับการบริการจากหน่วยงานต่าง ๆบางคนจึงชอบที่อยากอยู่ในสถานที่ที่มีในลักษณะที่เป็นชุมชนที่อยู่กันเป็นกลุ่ม อาจจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร ที่มีระบบ ดูแลความปลอดภัย มีสถานอำนวยความสะดวก สระว่ายน้ำ โรงเรียน โรงพยาบาล วัด โบสถ์ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะตลาดสด หรือห้างสรรพสินค้า สิ่งต่างๆ เหล่านี้เป็นปัจจัยที่จะดึงราคาขึ้นไป
  3. เดินทางสะดวก อยู่ในบริเวณที่มีระบบขนส่งมวลชนที่ดี ทั้งรถเมล์ ท่าเรือ การขนส่งระบบราง ทั้งรถไฟ รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน
    ความชัดเจนระหว่างบ้านจัดสรรที่อยู่ท้ายซอยกับต้นซอย ในราคาที่เห็นกันอย่างชัดเจน อันเนื่องจากความสะดวกในการเดินทาง ที่ดินที่มีคมนาคมเข้าถึง กับที่ดินที่อาจจะเป็นที่ที่เรียกว่าที่ดินตาบอด ไม่มีทางออก รอวันแต่จะต้องรีบขายออกไปในราคาที่ไม่ดีนัก เพราะ ไม่มีความสะดวกด้วยประการทั้งปวง รวมถึงที่ดิน ที่สามารถเข้าถึงการคมนาคมต่างๆ ซึ่งจะเห็นอยู่ในย่านถนนที่ติดกับรถไฟฟ้า รถใต้ดิน ซึ่งนักลงทุนก็จะทุ่มเงินลงมาเพื่อให้ได้ที่ดินเหล่านั้น
    ความสะดวกในการเดินทางจึงเป็นประเด็นสำคัญ ขึ้นกับวิธีการคมนาคมของแต่ละคน หากมีรถยนต์ส่วนตัว การอยู่ในซอยลึก ก็คงไม่ได้เป็นประเด็นสักเท่าไร แต่อย่างไรก็ตามต้องใช้เวลาสัญจรออกมา หากผู้ที่ใช้การขนส่งมวลชน ควรเลือกที่จะเชื่อมต่อกับการคมนาคมเหล่านั้นได้สะดวก

 

กล่าวโดยสรุป การลงทุนในที่ดินอย่างมีมูลค่า มีความจำเป็นที่ต้องศึกษาอย่างถ่องแท้ถึงการให้ผลประโยชน์ในระยะยาว ให้คุณค่าอันประกอบด้วยปัจจัยทางด้านทำเล ผังเมืองที่อาจจะมีการตัดถนนผ่าน ความเจริญที่จะเข้ามาในอนาคตอันใกล้หรือไกล การพัฒนาที่ดิน เช่น การพัฒนามาเป็นนิคมอุตสาหกรรม หรือการทำเป็นบ้านจัดสรร หรือ แหล่งท่องเที่ยว ซึ่งจะส่งผลให้การลงทุนต่างๆ มีมูลค่า แน่นอนหลายคนอาจจะกล่าวว่า ที่ดินมีแต่ราคาจะขึ้นและขึ้น แต่ถ้าอยากให้ขึ้นแบบติดจรวดคงจะต้องศึกษาข้อมูลต่างๆ ให้พร้อมก่อนการตัดสินใจ http://www.ddproperty.com/ขายที่ดิน

ลงประกาศขาย-เช่าฟรี คำนวณการขอสินเชื่อ

คุ้มค่าน่าอ่าน

ประกาศซื้อ-ขายมาใหม่

SHARE

Share Tweet Share
BanKumKa.Com เป็นเว็บไซต์ศูนย์กลางสำหรับซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ด้วยข้อมูลที่พร้อมทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นโครงการใหม่หรือบ้านมือสอง อีกทั้งบทความและข่าวสารที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้คุณได้คัดสรรทรัพย์ที่ดีที่สุดได้ในเว็บไซต์ BanKumKa.com ที่เดียว