เสนาฯ เดินหน้าปรับพอร์ตลงทุนที่อยู่อาศัย เพิ่มแชร์สินค้าตลาดกลาง-บนจาก 10% ขึ้นเป็น 30% พร้อมปรับลดพอร์ตสินค้ากลาง-ล่างเหลือ 70% จากเดิม 80-90% หลังกำลังซื้อลูกค้าหด-หนี้ครัวเรือนพุ่ง ยอดปฏิเสธสินเชื่อลูกค้าตลาดล่างขยับเพิ่ม เล็งลงทุนออฟฟิศเช่า เพิ่มพอร์ตรายได้ระยะยาว แก้ปัญหารายได้ผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจ หลัง อสังหาฯผันผวนตาม ศก.ไทย-โลก เผยเลื่อนแผนเปิดคอนโดฯย่านพระราม 2 อีก 1 ไตรมาส หลังไตรมาสแรกดีมานด์หดตัว พร้อมเดินหน้าเปิด คอนโดฯ ในซอยสุขุมวิท 50 แทน

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิด เผยว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงกำลังซื้อผู้บริโภคหดตัว และการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงปัญหาการผันผวนของเศรษฐกิจ ในปัจจุบัน ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นในทุกขณะ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ทำให้บริษัทมีการปรับแผนการดำเนินธุรกิจในปีนี้และในอนาคตบางส่วน เพื่อรับมือกับสถานการณ์ตลาดและปัญหาที่เกิดขึ้น

โดยบริษัทมีแผนปรับลดสัดส่วนสินค้าในกลุ่มตลาดกลาง-ล่างลง หรือตลาดที่อยู่อาศัยเกรด B ลบ C และ Cบวก จากเดิมที่มีสัดส่วนการพัฒนาสินค้าที่ 80-90% ลงมาอยู่ที่ 70% เพื่อไปเพิ่มสัดส่วนที่อยู่อาศัยในตลาดกลาง-บน หรือตลาด B และ B บวก เพิ่มขึ้น จากเดิมที่มีสัดส่วนการพัฒนาอยู่ที่ 10% เพิ่มเป็น 30% ในปีนี้ ทั้งนี้การเพิ่มสัดส่วนสินค้าในตลาดกลางบนของบริษัทนั้น ส่วนหนึ่งเพื่อเพิ่มอัตรากำไรของบริษัท แต่ปัจจัยสำคัญ คือ เพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาลูกค้าตลาดล่างที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่ม ขึ้น และกำลังซื้อที่หดตัวในปีนี้

นอกจากนี้ ยังเป็นการรองรับกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-บนที่มีการขยายตัวที่มีแนวโน้มการ เพิ่มขึ้นในอนาคต เนื่องจากกลุ่มดังกล่าวไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ หรือได้รับผลกระทบน้อยมากเมื่อเทียบกับ กลุ่มลูกค้าในตลาดล่าง และลูกค้าตลาดระดับบนยังเป็นการที่มีกำลังซื้อสูง ทำให้ปัจจัยเกี่ยวกับการขึ้นลงของเศรษฐกิจส่งผลต่อกำลัง และการตัดสินใจซื้อของลูกค้ากลุ่มดังกล่าวน้อย

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ความผันผวนของตลาดอสังหาฯในประเทศ ไทยที่มีความผันผวนขึ้นลงตามเศรษฐกิจในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาทำให้บริษัท กลับมาทบทวนแผนการพัฒนาและลงทุนในธุรกิจเพื่อเช่า ซึ่งเป็นธุรกิจที่สร้างผลตอบแทนระยะยาว เพื่อช่วยทำให้บริษัทลดปัญหาด้านรายได้ระยะยาวได้ แต่เนื่องจากการลงทุนพัฒนาโครงการปล่อยเช่านั้นค่อนข้างใช้เงินทุนในการ พัฒนาที่สูงและต้องใช้ระยะเวลาในการคืนทุนทำให้ เสนาฯต้อง พิจารณาเลือกลงทุนในธุรกิจเช่าอย่างรอบคอบ

"พอร์ต ธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาวของเสนาฯ ที่มีในมือขณะแชร์ รายได้รวมอยู่ 10% ประกอบด้วย คอมมูนิตี้มอลล์ เลียบถนนเจริญนคร สนามกอล์ฟ และอพาร์ตเมนต์ ดังนั้น โครงการเพื่อสร้างรายได้ระยะยาวที่จะมีการลงทุนใหม่ จึงให้ความสนใจในกลุ่มธุรกิจ ออฟฟิศเช่า ซึ่งเป็นธุรกิจที่น่าสนใจและมีแนวโน้มการขยายตัวที่ดี ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทพยายามมองหาที่ดินในทำเลที่เหมาะกับการพัฒนาออฟฟิศเช่า อย่างต่อเนื่อง แต่ยังไม่มีที่ดินที่เหมาะสมเข้ามา ทำให้แผนการพัฒนาออฟฟิศเช่าของเสนาฯยังไม่ได้ข้อสรุป"

ดร.เกษรากล่าวต่อว่า ในปีนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่รวม 11 โครงการ แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 5 โครงการและคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ซึ่งตามแผนเดิมในไตรมาส 2 เสนาฯจะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในย่านพระราม 2 จำนวน 1 โครงการ แต่จากแนวโน้มการหดตัวของดีมานด์ตลาดในย่านพระราม 2 ในช่วงไตรมาสแรก ทำให้บริษัทต้องเลื่อนแผนการเปิดโครงการไปในไตรมาสที่ 3 อย่างไรก็ตามในไตรมาส 2 นี้ บริษัทจะมีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ 1 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการใหม่ที่ไม่ได้อยู่ในแผน ภายหลังจากที่บริษัทได้ซื้อที่ดินแปลงใหม่จำนวน 5 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 50 เข้ามา 1 แปลง

"คอนโดฯใหม่ในซอยสุขุมวิท 50 นี้ จะเป็นโครงการโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น ขนาดเริ่มต้น 28 ตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป โดยราคาขายเริ่มต้นคาดว่าจะอยู่ที่ 50,000-70,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือมีราคาเริ่มต้น 2-4 ล้านบาท"