พฤกษา ชี้ปีนี้ออฟฟิศโรงแรมเก่าๆ มีแนวโน้มถูกรื้อทิ้งเพียบ หลังที่ดินในเมืองหายาก

นายประเสริฐ  แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ปีนี้มี แนวโน้มว่าอาคารสำนักงานเก่าและโรงแรมเก่าบนทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านสุขุมวิท จะถูกกว้านซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะที่ดินหายากและมีราคาสูง

ทั้งนี้ในอดีตการซื้ออาคารเก่าที่มีความสูงมากๆ เช่น อาคารสูง 70 ชั้นมาทุบทิ้งเพื่อนำที่ดินไปพัฒนาคอนโดมิเนียมไม่คุ้ม เพราะราคาที่ดินในอดีตไม่ได้สูงมาก แต่ปัจจุบันราคาที่ดินที่ขยับขึ้นแรงมาก ตารางวาละไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ทำให้การซื้อตึกเก่า แม้จะเป็นตึกที่สูงมากๆ มาทุบทิ้งก็มีความคุ้มกับการลงทุน

"ช่วงก่อนหน้านี้อาจจะมีแค่การทุบตึกแถวความสูงไม่เกิน 4-5 ชั้นมาพัฒนาคอนโดมิเนียม เพราะต้นทุนไม่ได้สูงมาก แต่ปัจจุบันความคุ้มค่าในการรื้อตึกเมื่อเทียบกับที่ดินและราคาคอนโดมิเนียม ที่สามารถขายได้ ทำให้ตึกสูงๆ บนทำเลใจกลางเมืองได้รับความสนใจ เช่น โรงแรมเร็กซ์ โรงแรมเก่าแก่ย่านทองหล่อ ปัจจุบันก็มีผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมซื้อไปแล้ว" นายประเสริฐ กล่าว

นอกจากนี้ที่ดินที่จะพลิกฟื้นในอีก 4-5 ปีนับจากนี้ คือที่ดินสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ใจกลางเมือง เพราะที่ดินในเมืองหาได้ยากแล้ว ขณะที่ปัจจุบันการลงทุนในที่ดินลีสโฮลด์มีทางออกทางการเงินแล้ว เช่น นำโครงการเข้ากองทุนแล้วเอาเงินออกมาลงทุนต่อได้ โดย ที่ดินที่มีศักยภาพของ 3 หน่วยงานที่จะเป็นที่สนใจของนักลงทุนในอนาคต ได้แก่ ที่ดินของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)

สำหรับราคาที่ดินติดรถไฟฟ้าปัจจุบันปรับขึ้นแรงมาก โดยใจกลางสุขุมวิทที่ดินติดริมถนนราคาไม่ต่ำกว่า 1-1.5 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ส่วนที่ดินโซนพหลโยธิน อารีย์ ก็ขยับขึ้นไปแตะ ตร.ว.ละ 1 ล้านบาทแล้ว และมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอีก ในปีนี้ผู้ประกอบการทุกรายจะต้องปรับตัว จะแพ้ชนะขึ้นอยู่ที่ต้นทุนของที่ดินที่ได้มา โดยผู้ที่มีที่ดินต้นทุนเก่าในมือจะได้เปรียบที่สุดทั้งตลาดคอนโดมิเนียมและ บ้านแนวราบ

นายประเสริฐ กล่าวอีกว่า ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลหลายปีที่ผ่านมา ตลาดกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทเป็นตัวขับเคลื่อน แต่ปีนี้จะเปลี่ยนแปลง จะกลายเป็นตลาดระดับไฮเอนด์เป็นผู้ขับเคลื่อน คนที่มีเงินมากๆ กล้าซื้อห้องชุดตารางเมตรละ 3 แสนบาท ห้องชุด 1 ห้องนอนใจกลางเมืองเริ่มต้น 10 ล้านบาท เพราะตลาดกลาง-ล่าง มีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน สะท้อนได้จากการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 เดือนแรกของปีนี้ ตัวยูนิตลดลงมาก แต่ตัวมูลค่ากลับเพิ่มขึ้น โดยโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการเพียง 4-5 ราย แต่มีมูลค่ารวมมากถึง 2-3 หมื่นล้านบาท

ด้านตลาดต่างจังหวัด ทั้งพัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ปีนี้ยังซบเซา ต้องรอการดูดซับอุปทานที่เปิดตัวไปมาก โดยเมื่อ 2-3 ปีก่อน 4 ผู้ประกอบการรายใหญ่เปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดมากถึง 60 โครงการ คิดเป็นมูลค่าถึง 8 หมื่นล้านบาท เพราะหวังว่าโครงการของรัฐจะเกิด แต่เมื่อไม่เกิด ตลาดก็หดตัวรุนแรง และต้องรอดูตอนโอนจะเห็นวิกฤตอีกรอบหรือไม่ เพราะโครงการที่เริ่มโอนแล้วจะเห็นว่าตอนขาย 100% แต่โอนได้ 70% ยกเลิก 30% ส่วนใน 70% ก็ยังมีปฏิเสธสินเชื่ออีก เหลือจริงๆ แค่ 40%

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์