กรมธนารักษ์ลุยปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วไทย 32 ล้านโฉนด ประกาศใช้ 1 ม.ค. 59 นี้ รับนโยบายจัดเก็บภาษีที่ดินฯ เผยราคาที่ดินทั่วประเทศขยับขึ้น 10-15% แนวรถไฟฟ้าในเมืองฮอต "สีลม" ครองแชมป์แพงสุด แตะ 9 แสนถึง 1 ล้านบาท/ตร.ว. ที่ดินหัวเมืองใหญ่ "ภูเก็ต-เชียงใหม่-โคราช-ขอนแก่น" แข่งกันพุ่งขึ้น พื้นที่เขต ศก.พิเศษรับอานิสงส์เต็ม ๆ

นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า วันที่ 1 ม.ค. 2559 กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่จะใช้ในอีก 4 ปีข้างหน้า รอบบัญชี 2559-2562 แม้รัฐบาลจะชะลอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไป ตามเป้าหมายมีแผนจะประเมินที่ดินเป็นรายแปลงให้ครบ 32 ล้านแปลง จากปัจจุบันทำไปแล้ว 8 ล้านแปลง โดยจะเร่งให้ครบ 100% ภายใน 1 ปี ซึ่งอาจไม่ทัน เพราะงบประมาณปี 2558 ตั้งไว้เพียง 200 ล้านบาท และไปตั้งในปีงบฯ 2559 อีกกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ถ้าให้เสร็จปีนี้ต้องขอใช้งบฯกลาง หรือแปลงงบฯ รายการอื่นมาใช้

สำหรับราคาประเมินที่ดินรอบนี้ ในส่วนกลางราคาไม่น่าขยับขึ้นมากนัก เนื่องจากประเมินเป็นรายแปลงอยู่แล้ว แต่ต่างจังหวัดจะปรับขึ้นพอสมควร เมื่อมีการประเมินเป็นรายแปลง จากเดิมประเมินรายบล็อก ซึ่งได้ราคาประเมินออกมาค่อนข้างต่ำ และการประเมินเป็นรายแปลงจะได้ราคาใกล้เคียงความจริงมากกว่าด้วย

แม้นายกรัฐมนตรีจะให้ชะลอภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไป ก็ไม่เกี่ยวกับการทำงานของกรมธนารักษ์ เนื่องจากกรมมีหน้าที่ประเมินราคาที่ดินให้สะท้อนความเป็นจริง เพื่อช่วยให้สามารถเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย เป็นฐานข้อมูลสำหรับการซื้อขายที่ดิน และให้สถาบันการเงินนำไปใช้

1 ม.ค. 59 ปรับราคาประเมินใหม่

แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์ เปิดเผยเพิ่มเติมว่ากรมอยู่ระหว่างเร่งรัดสำรวจราคาที่ดินทั่วประเทศนำมา ประเมินราคาใหม่ให้สอดรับกับสถานการณ์และสภาพพื้นที่ในปัจจุบัน โดยบางส่วนจะทยอยแล้วเสร็จและนำเสนอให้คณะอนุกรรมาธิการพิจารณาราคาได้ ตั้งแต่เดือน มิ.ย.นี้เป็นต้นไป

"การประเมินราคาที่ดินใหม่ชะลอไม่ได้ ต้องเร่งประเมินแบบรายแปลงทั่วประเทศ 32 ล้านแปลงให้เสร็จในปีครึ่ง ตามที่รัฐบาลให้โจทย์มา เพราะต้องเตรียมพร้อมในการนำมาประเมินเพื่อเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในอนาคต ส่วนภาษีจะบังคับใช้หรือไม่เป็นเรื่องของรัฐบาล"

ทั้งนี้ในอนาคตจะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นรายโฉนดว่า ผู้ถือครองแต่ละคนจะต้องเสียภาษีเท่าใด เจ้าของที่ดินเป็นใครบ้าง โดยนำราคาประเมินที่ดินเป็นรายแปลงมาเป็นฐานคำนวณการเสียภาษี ภายในสิ้นปี 2558 นี้ คาดว่าจะทำราคาประเมินที่ดินรายแปลงได้ 12 ล้านแปลง จากปัจจุบันอยู่ที่ 8 ล้านแปลง ส่วนใหญ่เป็นที่ดินต่างจังหวัด เนื่องจากในกรุงเทพมหานครได้ประเมินเป็นรายแปลงหมดแล้ว อีก 20 ล้านแปลงต้องดำเนินการให้เสร็จในปี 2560

ทำเลรถไฟฟ้ายังแพงสุดแหล่งข่าวกล่าวว่า ภาพรวมราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศฉบับใหม่จะปรับสูงขึ้น เมื่อเทียบกับราคาประเมินในรอบบัญชีปัจจุบัน ปี 2555-2558 โดยจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอย่างน้อย 10-15% ขึ้นไป จากรอบบัญชีปัจจุบันซึ่งราคาที่ดินทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 21.34% จากรอบบัญชีก่อนหน้านี้ แยกเป็นพื้นที่ กทม.ปรับขึ้น 17.13% และภูมิภาค 21.40% โดยพื้นที่ราคาประเมินปรับขึ้น อาทิ แนวรถไฟฟ้าทั้งสายเดิม เช่น ย่านสีลม บางแปลงปรับขึ้นถึงตารางวาละ 9 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาท จากปัจจุบันราคาประเมินอยู่ที่ 8.5 แสนบาท/ตารางวา ขณะที่แปลงที่ดินในเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น สายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ สีม่วงช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ซึ่งเจริญเติบโตมากขึ้นก็ปรับสูงขึ้นเช่นเดียวกัน

นอกจากนี้มีสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพงบางแค และบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งราคาซื้อขายในตลาดปรับขึ้นไปล่วงหน้าแล้ว เพราะการจัดทำราคาประเมินกรมจะเก็บราคาซื้อขายย้อนหลัง 2 ปี ที่แจ้งจดทะเบียนกับกรมที่ดินเป็นหลัก โดยเฉลี่ยคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 10-20% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ สำหรับพื้นที่ใจกลางเมืองส่วนใหญ่ราคาที่ดินชนเพดานแล้ว

ขณะที่ที่ดินหลายจังหวัดในพื้นที่ภูมิภาค จุดที่ราคาประเมินการปรับเพิ่มขึ้น เช่น จังหวัดหัวเมืองหลัก เมืองใหญ่ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ นครราชสีมา ขอนแก่น เป็นต้น รวมถึงจังหวัดติดชายแดนที่จะมีการพัฒนาเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ ไม่ว่าจะเป็น จ.ตาก มุกดาหาร ตราด สระแก้ว สงขลา หนองคาย

เปิดทำเลแชมป์ที่ดินราคาแพงสุด

แหล่งข่าวกล่าวว่า ในส่วนของราคาประเมินที่ดินรอบบัญชี 2555-2558 บริเวณที่ราคาประเมินสูงสุดของประเทศอยู่ใน กทม. ได้แก่ ย่านถนนสีลม (แยกศาลาแดง-แยกนราธิวาส) ราคา 8.5 แสนบาท/ตารางวา ถนนราชดำริ (แยกราชประสงค์-คลองแสนแสบ) ถนนพระรามที่ 1 (แยกปทุมวัน-แยกราชประสงค์) ถนนเพลินจิต ตลอดสาย ตารางวาละ 8 แสนบาท ถนนราชดำริ (แยกศาลาแดง-แยกราชประสงค์) และถนนเยาวราช ตารางวาละ 7 แสนบาทตลอดทั้งสาย

ส่วนต่างจังหวัดจุดที่ราคาประเมินที่ดินสูงสุดของภาคใต้อยู่ที่ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา บนถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 ถนนประชาธิปัตย์ และถนนเสน่หานุสรณ์ ตารางวาละ 4 แสนบาท ภาคเหนือ ถนนวิชยานนท์ อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ตารางวาละ 2.5 แสนบาท ภาคอีสาน ถนนศรีจันทร์ อ.เมือง จ.ขอนแก่น ตารางวาละ 2 แสนบาท

ภาคกลาง ถนนงามวงศ์วาน อ.เมือง จ.นนทบุรี, ถนน ศรีสมุทร ถนนประโคนชัย ถนนด่านเก่า และถนนกายสิทธิ์ อ.เมือง จ.สมุทรปราการ ตารางวาละ 1.5 แสนบาท ภาคตะวันออก ถนนเลียบหาดพัทยา อ.บางละมุง จ.ชลบุรี ตารางวาละ 1.5 แสนบาท ภาคตะวันตก ติดชายทะเลหัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ ตารางวาละ 1.5 แสนบาท

บิ๊กตู่ชี้ภาษีที่ดินฯเพื่ออนาคตด้านความเคลื่อนไหวของรัฐบาล หลัง พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ประกาศชะลอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้กระทรวงการคลังศึกษาให้ชัดเจนอีกครั้ง ล่าสุด พล.อ.ประยุทธ์ให้สัมภาษณ์ถึงกรณีดังกล่าวว่า ร่าง พ.ร.บ.ที่ดินฯเป็นภาษีเพื่ออนาคต วันนี้เห็นว่ายังเดือดร้อนจึงให้ชะลอไปนิดหนึ่งก่อน ต้องการให้อธิบายก่อนว่าโครงสร้างภาษีประเทศไทยเป็นอย่างไร

พล.อ.ประยุทธ์ กล่าวว่า รายได้รัฐมาจากหลายทาง ส่วนหนึ่งคือภาษีเพียงแค่ 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งภาษีมีหลายส่วน เช่น เงินงบประมาณส่วนกลาง ที่จะใช้พัฒนาประเทศทั้งหมด และขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เป็นภาษีท้องที่ แนวคิดมาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เพื่อเป็นรายได้ให้กับท้องถิ่น เพราะใช้กฎหมายเดิมมานานแล้ว จึงต้องปรับโครงสร้างการจัดเก็บภาษีให้เหมาะสมกับประเทศไทย และสถานการณ์ในตอนนี้ แต่จะปรับอย่างไรกำลังพิจารณา แต่ถ้าไม่มีการจัดเก็บภาษีส่วนนี้ เงินที่จะมาพัฒนาท้องถิ่นก็ไม่มี

รัฐควักให้ท้องถิ่น 2.6 แสนล้าน

"วันนี้รัฐต้องจ่ายเงินให้ อปท.ประมาณสองแสนหกหมื่นกว่าล้านบาท ซึ่งเป็นเงินเพิ่มเติม เพราะ อปท.จัดเก็บรายได้ได้แค่ 15% หรือเจ็ดหมื่นกว่าล้านบาท เท่ากับในส่วนของ อปท.จะต้องใช้เงินจากการจัดเก็บภาษีสามแสนกว่าล้านบาท ดังนั้นถ้าไม่สามารถจัดเก็บภาษีได้หรือเก็บได้น้อยลงเรื่อย ๆ ท้องถิ่นก็จะไม่มีเงิน รัฐจำเป็นต้องเอาเงินส่วนกลางไปให้ อปท. ทำให้เงินส่วนกลางที่ควรเอาไว้ลงทุนหรือทำอย่างอื่นหายไป" พล.อ.ประยุทธ์กล่าว

เมื่อถามว่าจะใช้เวลาทบทวนนานเท่าใด พล.อ.ประยุทธ์กล่าวว่า จะทบทวนไปเรื่อย ๆ จะทบทวนทั้งระบบ และจะสร้างความเข้าใจกับประชาชนว่ามีภาษีอะไรบ้าง ภาษีนิติบุคคล ภาษีบุคคลธรรมดา ภาษีสรรพสามิต จะอธิบายทั้งโครงสร้างให้ประชาชนเข้าใจ ประเทศไทยเก็บภาษีต่ำที่สุดแล้ว ทั้งนี้ ก่อนจะมีมาตรการออกมาจะสร้างความเข้าใจก่อน

เมื่อถามว่าร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯจะออกมาประกาศใช้ได้ทันรัฐบาลนี้หรือไม่ พล.อ.ประยุทธ์กล่าวว่า "เดี๋ยวดูก่อน จะให้ผมอยู่แค่ไหนเล่า"

ผู้สื่อข่าวถามอีกว่า ปัจจุบัน อปท.มีการจัดเก็บภาษีอยู่แล้ว พล.อ.ประยุทธ์กล่าวว่า เป็นส่วนที่นำไปใช้คนละงานกัน ไม่ใช่มีเงินตรงไหนก็ใช้หมด มันมีกติกาอยู่ว่าเงินที่เก็บมาแล้วจะทำอะไรบ้าง มีวิธีเดียวคือต้องเอางบฯกลางเพิ่มเข้าไป ฉะนั้นต้องไปดูข้อกฎหมายว่าสามารถ นำมาใช้ได้หรือไม่ แต่จำนวนเงินภาษีก็ ไม่ได้มากมายอะไร

ชี้ภาษีที่ดินส่งผลดีต่ออสังหาฯ

นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยว่า การที่นายกฯเลื่อนการพิจารณาร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ตนมองว่ากฎหมายฉบับนี้คงไม่มีแนวโน้มที่จะบังคับใช้ทั้งในปัจจุบันและใน อนาคต แต่หากผลักดันประกาศใช้ได้จะส่งผลดีต่อดีเวลอปเปอร์ เพราะที่ดินจะมีการกระจายมากขึ้น อย่างที่ดินในทำเลสุขุมวิทซึ่งมีราคาแพง เจ้าของบางรายอาจจะปล่อยขายเพื่อลดภาระ จากที่ต้องแบกรับภาษีในอัตราที่สูง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังจาก พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกฯ ตัดสินใจชะลอการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ถือว่าดี แม้ว่าประกาศใช้แล้วก็ยังไม่เก็บภาษีในทันที เพราะความคิดเห็นจากประชาชนช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมาเกี่ยวกับอัตราภาษี ส่วนใหญ่ออกมาคัดค้าน หากปล่อยไปอีกระยะหนึ่งจะกระทบความเชื่อมั่นผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และเป็นตัวฉุดเศรษฐกิจได้

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ