กูรูชี้ราคาที่ดินย่านบางใหญ่ทะยานขึ้นต่อเนื่องจาก 5 หมื่นบาทต่อตร.ว. ล่าสุดพุ่งเป็น 2 แสนบาท พ่นพิษงบเวนคืนแนวมอเตอร์เวย์เส้นบางใหญ่-กาญจนบุรี บานเฉียด 2 หมื่นล้านบาท

โครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) เส้นทางบางใหญ่-บ้านโป่ง-กาญจนบุรี ระยะทาง 96 กิโลเมตร วงเงินโครงการกว่า 4.9 หมื่นล้านบาท กำลังเจอปัญหางบประมาณในการเวนคืนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีการประเมินราคาผิดพลาดจากเดิมตั้งไว้ 5,420 ล้านบาท แต่ปัจจุบันราคาที่ดินได้เพิ่มสูงขึ้นจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และโรงงาน ส่งผลให้เกิดปัญหาการส่งมอบพื้นที่ล่าช้าและต้องเสนอรัฐบาลขอวงเงินงบประมาณเพิ่มเติมเพื่อเวนคืน

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพ เพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าราคาที่ดินย่านบางใหญ่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง  นับจากก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงเดิมราคาที่ดินแปลงเล็กริมถนนย่านบางใหญ่อยู่ที่ 5 หมื่นบาทต่อ ตารางวา ปัจจุบันขยับขึ้นเป็น 1.5- 2 แสนบาทต่อตารางวา หรือราคา 75-80 ล้านบาทต่อไร่ แต่ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาทต่อตารางวา หรือ 40 ล้านบาทต่อไร่ ส่วนที่ดินในซอย ราคาอยู่ที่ 4-6 ล้านบาทต่อไร่ ที่ดินเพื่อการเกษตรจะอยู่ที่ 1-2 ล้านบาทต่อไร่

"เชื่อว่าราคาที่ดินย่านบางใหญ่ จะไม่มีการขยับตัวสูงขึ้นมากกว่านี้ เนื่องจากราคาในปัจจุบันถือว่าสูงมาก ไม่คุ้มที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท เพราะการพัฒนาโครงการที่มีราคาขายในระดับนี้จะต้องมีต้นทุนที่ดินไม่เกิน 4-5 ล้านบาทต่อไร่ ดังนั้นการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินแบบก้าวกระโดดจึงเป็นเรื่องยาก" นายวสันต์กล่าว

อย่างไรก็ดียังพบว่าพื้นที่ที่คาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากโครงการก่อสร้างทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) เส้นทางบางใหญ่-กาญจนบุรี คือ จังหวัดนครปฐม บริเวณจุดขึ้นลงมอเตอร์เวย์ และเป็นเส้นทางเชื่อมต่อไปยังหัวหิน ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวมากขึ้น โดยปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 1-2 ล้านบาทต่อไร่ หากโครงการมีความคืบหน้าในการดำเนินการก็จะทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นไปอยู่ที่ 3-4 ล้านบาทต่อไร่

แหล่งข่าวระดับสูงของกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้งบเวนคืนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ของโครงการมอเตอร์เวย์ เส้นทางบางใหญ่กาญจนบุรี เพิ่มจากกรอบวงเงินเดิมที่ตั้งไว้ 5,420 ล้านบาทเป็นราว 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งขณะนี้กระทรวงกำลังเร่งสรุปรายละเอียดของวงเงินงบประมาณเพื่อนำเสนอต่อคณะรัฐมนตรีต่อไป

"ความผิดพลาดบกพร่องที่เกิดขึ้นมานั้นคงไม่โทษหน่วยงานใด แต่ฝ่ายจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินของกรมทางหลวง(ทล.)จะต้องรอบคอบมากกว่านี้ โดยไม่ได้เข้าไปสำรวจอย่างละเอียดตั้งแต่แรก ส่วนวงเงินที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากเพราะการคิดราคาต่างกัน และเป็นการประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ไม่ได้คำนึงถึงราคาท้องตลาดจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น"

แหล่งข่าวกล่าวเพิ่มเติมอีกว่า กรณีราคาเวนคืนที่ปรับสูงอย่างมากนั้นสาเหตุเพราะค่าที่ดินสูงมากโดยเฉพาะบางใหญ่-นครปฐม โดยจะพบว่ามีโครง การหมู่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นมาเกือบ 80 หลัง และมีการตั้งโรงงานต่างๆ เพิ่มขึ้น แต่งบเวนคืนเดิม 5,420 ล้านบาท และครม.เคยอนุมัติกรอบไว้ที่ 1.6 หมื่น ล้านบาท

อย่างไรก็ดีในส่วนแผนการขับเคลื่อนโครงการดังกล่าวจะกระทบหรือไม่นั้น คงล่าช้าแน่เพราะติดกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนกรณีการเซ็นสัญญาก็คงดำเนินการไปตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ กระทบทุกตอน ถ้าไม่ได้งบประมาณเพิ่ม  และภายในเดือนธันวาคมนี้จะเสนอครม.ทันหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับกระทรวงคมนาคมที่จะต้องเคลียร์รายละเอียดให้ชัดเจน รวมถึงสำนักงบประมาณต้องตรวจสอบอีกด้วย

ด้านแหล่งข่าวระดับสูงของกรมทางหลวง กล่าวเสริมว่า การจ่ายเงินค่าเวนคืนในเส้นทางนี้เมื่อปี 2558 จ่ายไปแล้ว 1,794 ล้านบาท  ส่วนปี 2559 ภายในเดือนธันวาคมจ่ายไปแล้วทั้ง 9 ตอนนี้ตามที่ได้รับงบประมาณทั้งหมด 1,257  ล้านบาทเฉลี่ยกันไป โดยงานโยธามีจำนวน 25 สัญญา ปัจจุบันลงนามสัญญาแล้ว 9 ตอน เริ่มเบิกจ่ายแล้วทั้ง 9 ตอน  สำหรับงานโยธาที่เหลืออีกจำนวน 16 ตอน ปัจจุบันประกวดราคาแล้ว 15 ตอน และอยู่ระหว่างการประกวดราคาอีก 1 ตอน คือ ตอน 1 ที่จะประกวดราคาในเดือนกุมภาพันธ์ 2560 ซึ่งเป็นช่วงการปฏิบัติงานที่ยากซับซ้อนกว่าตอนอื่นๆ เนื่องจากเป็นสะพานต่างระดับทั้งหมด งบประมาณจึงสูง อีกทั้งยังอยู่ในย่านการค้าและชุมชน ค่าเวนคืนจึงสูงตามไปด้วย และยังติดอาคารบ้านเรือน ร้านค้าอีกเป็นจำนวนมาก จึงต้องเคลียร์ปัญหาต่างๆ เหล่านี้ด้วย

ส่วนราคาเดิมที่ประเมินต่ำมากนั้นเข้าใจว่าเป็นเพียงประมาณการไว้ ไม่มีการเผื่อเหลือเผื่อขาด ไม่รู้ว่าที่ดินย่านธุรกิจ หรือทั่วไปปรับเพิ่มขึ้นตลอดเวลา ขณะนี้ตลอดทั้งเส้นทางงบประมาณจึงขาดอยู่ 1.6 หมื่นล้านบาท หลังจากปีที่แล้วและปีนี้จ่ายไปแล้วรวมกันเป็นเงินกว่า 3,000 ล้านบาท มูลเหตุสำคัญคือเฉพาะแค่ค่าที่ดินตอน 1 และตอน 2  ราคาก็ทะลุ 5,000 ล้านบาทแล้ว ดังนั้นจึงต้องเร่งให้เร็วเนื่องจากพระราชกฤษฎีกาเวนคืนของเส้นทางนี้จะครบกำหนดในวันที่ 10 กันยายน 2560  และล่าสุดภาพรวมความคืบหน้าของโครงการอยู่ที่ 0.017%  จากแผนงาน 0.344%  และกำหนดแล้วเสร็จปี 2562