กรมธนารักษ์ เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ 1 ม.ค. 2559 เผยราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 25% จากราคาปัจจุบัน ที่ดินแนวเส้นทางรถไฟฟ้าราคาพุ่ง ขณะที่นโยบายการจัดตั้งพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษตามแนวชายแดน มีส่วนช่วยราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น

กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างรวบรวมข้อมูลการประเมินราคาที่ดินใหม่  เพื่อเตรียมประกาศราคาทั่วประเทศช่วงปลายปีนี้ ซึ่งเป็นการประเมินราคาที่ดินทุกๆ 4 ปี ประกอบกับช่วงที่ผ่านมาราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงจึงต้องมีการประเมินราคาใหม่

นายจักรกฤศฎิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า เท่าที่ประเมินเบื้องต้นพบราคาที่ดินที่จะประกาศใช้ใหม่นับตั้งแต่ต้นปี 2559  มีราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 25% จากราคาที่ใช้ในการประเมินราคาที่ดินขณะนี้

"ค่าเฉลี่ยของราคาประเมินที่ดิน 25% เป็นการประเมินเบื้องต้น จากราคาประเมินที่ดินทั้งประเทศ ซึ่งบางแปลงมีราคาปรับสูง บางแปลงราคาที่ดินไม่มีการเปลี่ยนแปลง หรือเปลี่ยนแปลงน้อย  หรือบางแปลงที่มีราคาเปลี่ยนแปลงสูงผิดปกติ" นายจักรกฤกศฎิ์ กล่าว

นายจักรฤศฎิ์ กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่นี้จะเริ่มใช้นับตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2559 ถึงสิ้นปี 2562 สำหรับราคาประเมินที่ดินที่ขยับขึ้นสูง จะอยู่ในพื้นที่โซนเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่ง่เป็นนโยบายของรัฐบาลชุดนี้  และที่ดินที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าทั้งใต้ดินและรถไฟลอยฟ้า ได้แก่ ย่านสุขุมวิทและบางบัวทอง รวมถึงบริเวณที่มีถนนตัดใหม่ราคาที่ดินก็จะมีการเปลี่ยนแปลงสูงขึ้น

"ราคาประเมินที่ดินที่ปรับสูงขึ้นมากอย่างผิดปกติ เช่น ที่มุกดาหาร  ที่ เป็นจังหวัดที่มีพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ ตามนโยบายรัฐบาล และใกล้ชายแดนของประเทศเพื่อนบ้าน ที่มีการค้าคึกคัก ราคาที่ซื้อขายจากราคาไร่ละ 1  ล้านบาท พุ่งสูงขึ้นถึง 10-15 ล้านบาท" นายจักรกฤศฎิ์ กล่าว

ทั้งนี้ราคาประเมินที่ดินซึ่งเป็นการประเมินราคาที่ดินในทุกรอบ 4 ปี จะนำมาใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน, ภาษีเงินได้ จากการขายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงใช้เป็นราคาอ้างอิงของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

สำหรับราคาล่าสุดที่ประเมินใหม่นั้น ในส่วนของกรุงธนบุรีตลอดแนวรถไฟฟ้าราคาปรับตัวขึ้นสูงมากถึง 100% โดยจากราคาประเมินปัจจุบันอยู่ที่ 2.15 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 4.5แสนบาทต่อตารางวา ปรับเพิ่มขึ้น 100% เชื่อมต่อมายังถนนสาทร ราคาประเมินเดิม อยู่ที่ 6 แสนบาทต่อตารางวา ขึ้นเป็น 7.5 แสนบาท ต่อตารางวา เพิ่มขึ้น 20% ขณะที่ตลอดแนวถนนสุขุมวิท ก่อนหน้านี้ปรับตัวขึ้นมาตลอด โดยราคาประเมินใหม่จึงปรับตัวเพิ่มขึ้นเพียง 20% จาก 5.2 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 6.5 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนเส้นสีลมปรับเพิ่มขึ้น 15% จากราคา8.5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา

ขณะที่รายงานข่าวจากกรมธนารักษ์ ระบุว่า สำหรับราคาประเมินที่ดินในรอบปัจจุบัน ที่ใช้ในปี 2555-2558 ในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่มีราคาประเมินที่ดินสูง อาทิ ย่านถนนสีลม ราคาอยู่ที่ 6.5 -8.5 แสนบาทต่อตารางวา, ย่านถนนเยาวราช อยู่ที่ 7 แสนบาท และย่านถนนเพลินจิต อยู่ที่ 8 แสนบาท ส่วนพื้นที่ฝั่งถนนที่ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าเข้าถึงแล้วนั้น เช่น น่านถนนกรุงธนบุรี  มีราคาประเมินอยู่ที่ 2.15 แสนบาทต่อตารางวา ย่านถนนราษฎร์บูรณะ ราคาประเมินอยู่ที่ 6.8-8 แสนบาทต่อตารางวา

"พื้นที่กรุงเทพฯ ที่มีราคาประเมินปรับขึ้นสูงสุด 39% จากรอบการประเมินก่อนหน้า อยู่ในเขตวัฒนา คลองเตย พระโขนง และบางนา เนื่องจากได้รับอิทธิพลของรถไฟฟ้า BTS"

ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ ที่มีราคาประเมินที่ดินริมถนนที่มีราคาต่ำที่สุด อยู่ในเขตหนองจอก บนถนนเลียบคลองลำเจดีย์ อยู่ที่ 1,300 บาทต่อตารางวา , ถนนวิบูลย์สาธุกิจ 3,700 บาทต่อตรว. และถนนนิลเหมนิยม อยู่ที่  3,200 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาประเมินที่ดินต่ำที่สุดในพื้นที่อื่น อยู่ในเขตบางขุนเทียนชายทะเล เพียงตารางวาละ 500 บาท เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่ถูกกัดเซาะโดยน้ำทะเล

สำหรับต่างจังหวัดที่มีการปรับราคาประเมินสูงสุด คือ จังหวัดนราธิวาส ที่ราคาประเมินเพิ่มขึ้นถึง 141.09% เนื่องจาก ราคายางที่ปรับสูงขึ้น ทำให้เศรษฐกิจในจังหวัด ดีขึ้น  ประกอบกับราคาประเมินที่ผ่านมา อยู่ในระดับต่ำ  ส่วนต่างจังหวัดที่มีราคาประเมินที่ดินต่ำสุด คือ อำเภอบ้านไร่ จังหวัด  อุทัยธานี และ อำเภอดอยหล่อ และ อำเภอแม่แจ่ม จังหวัดเชียงใหม่ คือ ตารางวาละ 10 บาท โดยเป็นที่ดินเกษตรกรรมไม่มีทางเข้าออก (ที่ดินตาบอด)

นาย อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่ไม่ได้มีผลกระทบต่อราคาซื้อขายที่ดินจริงมากนัก เพราะราคาที่ดิน มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ขึ้นอยู่กับซัพพลาย ดีมานด์ และความต้องการใช้ประโยชน์มากกว่า ขณะที่ราคาประเมินจะมีการเปลี่ยนแปลง 4 ปีครั้ง ซึ่งปัจจุบันราคาซื้อขายจริงก็สูงกว่าราคาประเมินมากส่วนในแง่ของต้นทุนของ ค่าธรรมเนียมการโอน หากเป็นรูปของบริษัทก็ไม่มีผลทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นแบบเป็นนัยยะสำคัญ เพราะค่าธรรมเนียมการโอนผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงจ่ายกันคนละครึ่ง แต่หากเป็นบุคคลธรรมดา อาจจะได้รับผลกระทบมากกว่า ซึ่งต้องใช้ราคาประเมินเป็นฐานการคำนวณภาษี และใช้เป็นค่าธรรมเนียมการโอน

ส่วนนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า เชื่อว่าราคาประเมินปรับขึ้นใหม่ จะมีผลต่อราคาซื้อขายที่ดินบ้างเล็กน้อย เพราะราคาที่ดินสูงขึ้น มีผลต่อต้นทุนค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้นตาม ซึ่งทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นมา

ทั้งนี้การประเมินราคาที่ดินใหม่ทั่วประเทศ 32 ล้านแปลง เป็นส่วนหนึ่งของการปฏิรูปภาษีและปรับปรุงข้อมูลของหน่วยงานราชการ ให้มีประสิทธิภาพทำให้ราคาที่ดินทั่วประเทศใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น ส่งผลดีต่อการจัดเก็บรายได้ขององค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.), องค์การ บริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) โดยเฉพาะรายได้จากค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน รวมทั้งยังใช้เป็น ฐานข้อมูลเพื่อคำนวณอัตราภาษีกฎหมายใหม่ ทั้งภาษีมรดก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น