อสังหาฯหัวเมืองหลักเหนื่อยหนัก ตลาดภูเก็ตโอเวอร์ซัพพลาย แบงก์บีบปล่อยสินเชื่อโครงการเหลือแค่ 50% ของวงเงินก่อสร้าง แนะรายใหม่สำรองเงินสด หันปล่อยเช่าแถมดัมพ์ราคากระทบชิ่งอพาร์ตเมนต์ โรงแรม ด้านเชียงใหม่ ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นดิ้นปรับรูปแบบขายยกล็อต หวังปิดการขายเร็ว ลดความเสี่ยง

จากสถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ส่งผลต่อเนื่องถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดในหัวเมืองหลัก อาทิ เชียงใหม่ อุดรธานี และภูเก็ต ค่อนข้างซบเซา ขณะที่จังหวัดท่องเที่ยวและใกล้แหล่งงาน เช่น ชลบุรี และระยอง ตลาดยังไปได้

นายธนันท์ ตัณฑ์ไพบูลย์ ที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดภูเก็ต เปิดเผยว่า ขณะนี้คาดว่ามีจำนวนอาคารชุดที่เหลือขายในจังหวัดภูเก็ตรวมกันกว่า 1 หมื่นหน่วย โดยดูจากตัวเลขการขอจดทะเบียนในปี 2557 มีจำนวน 3.94 พันหน่วย มียอดโอนสิ้นปี จำนวน 1.88 พันหน่วย หรือเพียง 47% ส่วนปี 2556 มีการจดทะเบียน 5.01 พันหน่วย ยอดโอน 2.96 พันหน่วย ซึ่ง 2 ปีรวมกันมียอดโอนประมาท 54% หรือเหลือขายอีกราวกว่า 4 พันหน่วย และยังมีอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกราว 5 พันหน่วย ทั้งนี้เมื่อรวมยอดคงค้างที่สะสมมาจากปีก่อนหน้านั้นร่วมหมื่นหน่วย

"ยอดห้องชุดใหม่ปกติจะเฉลี่ยปีละ 2-3 พันหน่วย แต่มาเพิ่มเท่าตัวในปี 2555 เป็นกว่า 5 พันหน่วย ซึ่งทำให้เกิดดีมานด์เทียม ทั้งการซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ อีกส่วนหนึ่งซื้อเพื่อปล่อยเช่า แต่เมื่อขายต่อไม่ได้ก็ต้องนำมาปล่อยเช่า หรือกรณีเจ้าของขายไม่หมดก็จะนำมาปล่อยเช่า ทำให้เกิดปัญหาการตัดราคาค่าเช่าเช่นเดิมให้เช่าในราคาเดือนละ 1-1.2 หมื่นบาท แต่ขณะนี้เหลือมีการแข่งขันกันหนัก บางแห่งยอมตัดราคาลดลงมาเหลือ 6.5 พันบาท เนื่องจากต้องการรายได้มาจ่ายค่าส่วนกลาง ผ่อนชำระเงินต้นและอัตราดอกเบี้ย ซึ่งผลส่งกระทบไปถึง อพาร์ตเมนต์ และโรงแรมด้วย กระทบตามกันเป็นลูกโซ่ และไม่แปลกใจที่สถาบันการเงินจะไม่ปล่อยสินเชื่อ และขณะนี้พบว่ามีผู้ประกอบการบางรายในภูเก็ต เริ่มมีปัญหากับสถาบันการเงินแล้ว"

สอดคล้องกับนายธนูศักดิ์ พึ่งเดช นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตให้ความเห็นเพิ่มเติมว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ตอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย สถาบันการเงินจึงเพิ่มกฎการปล่อยสินเชื่อโครงการซึ่งก่อนอนุมัติเงินกู้ ก่อสร้างงวดแรกจะต้องมียอดพรีเซล 50-60% ของจำนวนทั้งหมด จากเดิมที่ใช้แค่เพียง 30-40% โดยจะปล่อยเงินกู้ให้เพียง 50% ของวงเงินก่อสร้าง จากเดิม 70-100% นอกจากนี้ยังต้องดูกระแสเงินสดของผู้ประกอบการรวมถึงแหล่งที่มาของเงินอย่าง ละเอียด ให้มั่นใจว่ามีสภาพคล่องสามารถพัฒนาโครงการให้เสร็จสิ้นตามกำหนดระยะเวลาได้

นอกจากนี้ยังพบว่าโครงการที่เปิดขายแล้วต่างใช้กลยุทธ์ลดราคาพรีเซล เช่น ห้องชุดระดับราคา 2 ล้านบาท เดิมเปิดขายพรีเซลอยู่ที่ 1.7 ล้านบาท เมื่อหมดช่วงพรีเซลก็ขยับมาขายในราคา 2 ล้านบาท แต่เมื่อสินค้าคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องเร่งระบายสต๊อกสินค้าคงเหลือที่มีอยู่ ด้วยการกลับมาลดราคาขายให้เท่ากับราคาพรีเซล  อีก ทั้งผู้ประกอบการหน้าใหม่ จำเป็นต้องมีเงินสดสำรองเพื่อใช้หมุนเวียนในการก่อสร้างมากขึ้น เพราะแบงก์จะไม่ปล่อยเงินกู้ง่ายๆ เนื่องจากกลัวว่าจะเป็นการไปเพิ่มสินค้าในตลาด

ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯในต่างจังหวัด นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์  เลขาธิการ สมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ลำพูน กล่าวถึงสถานการณ์อสังหาฯในเชียงใหม่ว่า สถาบันการเงินยังเข้มงวดทั้งสินเชื่อโครงการและลูกค้ากู้รายย่อย โดยเฉพาะหากเป็นผู้ประกอบการรายใหม่ เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจยังแย่ ปริมาณหน่วยยูนิตค่อนข้างจะโอเวอร์ซัพพลาย

"ธนาคารจะดูผลงานของผู้ประกอบการเป็นหลัก หากเป็นผู้ประกอบการรายเก่าที่มีผลงานมาก่อนและประสบความสำเร็จในการขาย ก็จะได้รับการสนับสนุน 80-90% ถ้าเป็นมือใหม่ขอสินเชื่อสัดส่วนก็จะก็ได้น้อยเพียง 60% โดยจะดูเงินหมุนเวียน ทำเล  ความคุ้มค่าการลงทุน  โดยที่ผ่านมาอย่างอาคารพาณิชย์ขาย 3 ชั้นครึ่งที่ตนทำอยู่  ก็มีปัญหาบ้างที่ลูกค้าขอสินเชื่อไม่ผ่าน แต่มีไม่ถึง 50% ซึ่งบริษัทจะแก้ปัญหาโดยการทำสัญญาต่างหาก หาหลักทรัพย์มาค้ำและให้ผ่อนส่วนที่เหลือจากที่ธนาคารให้กู้"

เช่นเดียวกับนายไพศาล ภู่เจริญ ประธานฝ่ายบริหารบริษัท นอร์ทโฮม จำกัด (บจก.) ผู้ดำเนินโครงการ The Astra Condominium จังหวัด เชียงใหม่ กล่าวว่า ธนาคารได้เพิ่มความเข้มงวดกับผู้ประกอบการในพื้นที่มากขึ้น ทั้งดูเงื่อนไขการขอกู้ รูปแบบและแผนการขาย ว่าปล่อยให้กับลูกค้ารายย่อยจริงหรือไม่ เนื่องจากในจังหวัดเชียงใหม่จะมีรูปแบบการขายยกล็อต หรือตัดล็อตแล้วลดเปอร์เซ็นต์ให้ไป โดยขายเป็น 100 ยูนิตก็มีเพื่อให้ปิดการขายเร็วขึ้น

ด้านนายณัฐวัชร สวนสุจริต ผู้อำนวยการโครงการหมู่บ้านจัดสรรสิทธารมย์ จังหวัดอุดรธานี และกรรมการชมรมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี กล่าวว่าการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ เป็นมาตั้งแต่ปีที่แล้ว ทั้งเข้มงวดกับคนที่ขอกู้ว่าเคยมีประวัติเรื่องการเงินหรือไม่ ติดแบล็กลิสต์กับสถาบันการเงินใดหรือไม่ และได้ลดวงเงินที่เคยให้สินเชื่อจากเดิมประมาณ 5-10% ทำให้กระทบกับลูกค้าที่ขอกู้ไปชำระบ้านต้องไปหาเงินเพิ่มอีก