ภาคอสังหาฯ แนะรัฐศึกษาบทเรียนความล้มเหลวโครงการบ้านเอื้ออาทร ก่อนผุดโครงการ "อพาร์ตเมนต์คนจน" ชี้หากดำเนินการจริงต้องเน้นความสำคัญการบริหารจัดการ ความโปร่งใส เสนอเร่งลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน เชื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากกว่า

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงการที่รัฐบาลมีแนวคิดที่จะพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือ ซื้อ ในทำเลแนวรถไฟฟ้า ระดับราคาประมาณ 3 แสนบาท เพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยว่า เป็นความต้องการของรัฐที่จะอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเพื่อก่อให้เกิดการจ้างงาน เพิ่มขึ้น มีเงินหมุนเวียนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ  อย่างไร ก็ตามเห็นว่าสิ่งที่รัฐควรเร่งดำเนินการ มากกว่าคือ การเดินหน้าลงทุนด้านสาธารณูปโภคพื้นฐานหรือเมกะโปรเจค เช่น โครงการรถไฟฟ้า และรถไฟทางคู่มากกว่า เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ทำให้สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากกว่า และยังเป็นสิ่งสำคัญต่อการพัฒนาระบบโครงข่ายคมนาคมขนส่งของประเทศโดยรวมอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม หากรัฐต้องการเดินหน้าโครงการนี้อย่างจริงจัง เห็นว่าสิ่งสำคัญคือ ควรศึกษาข้อมูลโครงการ "บ้านเอื้ออาทร" ในอดีต ว่าปัจจุบันมียูนิตเหลือขายอยู่มากน้อยเพียงใด และโดยส่วนตัวเห็นว่าโครงการดังกล่าวควรมอบนโยบายให้การเคหะแห่งชาติเป็นผู้รับผิดชอบ ไม่ควรตั้งทีมเฉพาะกิจขึ้นมา เพราะจะเกิดความซ้ำซ้อน เพียงแต่รัฐคอยควบคุมปริมาณสร้างไม่ให้มีจำนวนมากเกินไป และทำให้เกิดความโปร่งใสเท่านั้น

นอกจากนี้จะต้องคำนึงว่าทำเลพัฒนาโครงการ เป็นที่ต้องการหรือไม่ เช่น อยู่ใกล้แหล่งงาน หรือ มหาวิทยาลัยเป็นต้น เพราะไม่เช่นนั้น ก็อาจจะทำให้มีผู้สนใจเข้าไปอยู่น้อย

ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความน่าจะเป็นของโครงการ น่าจะเป็นการนำที่ดินของภาครัฐมาพัฒนา ซึ่งทำให้ไม่สามารถขายขาดได้ ดังนั้นแนวทางที่น่าจะทำได้คือโครงการเพื่อเช่าและเช่าซื้อระยะยาว แต่ปัญหาของโครงการประเภทนี้ คือ การหาที่ดินที่เหมาะสม และแนวคิดที่จะสร้างใน แนวรถไฟฟ้า เห็นว่าในขณะนี้ที่ดินในแนวรถไฟฟ้ามีอยู่จำกัด ทำให้ปริมาณการพัฒนาโครงการดังกล่าวจะเกิดขึ้นได้น้อย และมีความเป็นไปได้น้อยกว่าโครงการบ้านเอื้ออาทร

นอกจากนี้ยังต้องศึกษาและกำหนดรูปแบบให้ชัดเจนมีความรัดกุม คือ ระบบการบริหารจัดการ การจัดเก็บค่าส่วนกลาง เพราะโครงการประเภทนี้หากมีค่าส่วนกลางสูงจะทำให้ผู้อยู่อาศัยลำบาก แต่หากจัดเก็บต่ำเกินไปจะส่งผลให้เกิดภาระต่อนิติบุคคลอาคารชุดในระยะยาว และจะก่อให้เกิดปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมตามมาในอนาคต

นอกจากนี้การกำหนดระยะเวลาในการเช่าซื้อให้มีความสัมพันธ์กับระบบสินเชื่อ ในกรณีที่เมื่อหมดสัญญาเช่าซื้อในอนาคตอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ เช่นเดียวกับกรณีของแฟลตดินแดง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส กล่าวว่า ปัจจุบันห้องชุดใจกลางเมืองบนเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง MRT และ BTS มีราคา 8 หมื่นบาท ถึง 4.2 แสนบาท ดังนั้นหากมีการสร้างห้องพักขนาด 20 ตารางเมตร จะมีราคาจำหน่ายประมาณ 1.6 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออกไปก็จะเหลืออย่างต่ำ 1.1 ล้านบาท ดังนั้นหากรัฐจะสร้างขายในราคา 300,000 บาทก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 800,000 บาท ขณะที่ห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้านอกเมือง ราคาตารางเมตรละ 50,000 บาท หากพัฒนาห้องขนาด 20 ตารางเมตร รัฐต้องชดเชยหน่วยละ 400,000 บาท

นอกจากนี้ยังเห็นว่า หากรัฐเดินหน้าโครงการนี้ อาจมีคนอ้างตนเป็นคนจนอีกมากที่จะสวมรอยเข้ามาจับจองสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยประเภทนี้