จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหาครของแผนกวิจัย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ในรายงานฉบับพิเศษ Will Prices Rise in Bangkok's Old Condominium Buildings? พบว่าราคาคอนโดมิเนียมเก่าในกรุงเทพฯ ไม่ได้ขยับไปในทิศทางเดียวกันกับราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่เพิ่งมีการเปิดตัว โดยโครงการเก่าบางแห่งราคาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวเลย และราคาต่อตารางเมตรระหว่างคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับ คอนโดมิเนียมในอาคารเก่ามีความแตกต่างกันอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม CBRE เชื่อว่าความนิยมในคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารเก่าจะเพิ่มสูงขึ้น เพราะโครงการใหม่ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จกับโครงการเก่ามีราคาขายที่ แตกต่างกันมาก ทว่าจะเกิดขึ้นเฉพาะในอาคารเก่าที่มีการปรับปรุงโฉมใหม่และพื้นที่ส่วนกลาง ให้มีความทันสมัยมากพอที่จะทำให้กลุ่มลูกค้าชาวไทยหันกลับมายอมรับอาคารเก่าซึ่งมีราคาถูกกว่าได้

ทั้งนี้แผนกวิจัยของ CBRE ระบุว่า มีคอนโดมิเนียมมากกว่า 2.9 หมื่นยูนิต ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหลังจากปี 2532 จนถึงช่วงปี 2540 ซึ่งเกิดวิกฤติการณ์การเงินในเอเชีย หลายอาคารไม่ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดี ทั้งในด้านรูปแบบห้องและการเลือกใช้วัสดุ และการปรับปรุงอาคารเหล่านี้ก็เป็นเรื่องที่ยากมาโดยตลอด เพราะการจะได้รับเสียงที่เป็นเอกฉันท์จากเจ้าของร่วมในอาคารเป็นเรื่องที่มีความท้าทายเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งที่ผ่านมาก็มีตัวอย่างให้เห็นถึงข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมด้วยกัน

น.ส.พรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัย CBRE กล่าวว่า อาคารที่แล้วเสร็จในช่วงวัฏจักรรอบที่สองของตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเริ่มในปี 2545 นั้น มีคุณภาพที่ดีขึ้น โดยราคาคอนโดมิเนียมในโครงการแอทธินี เรสซิเดนส์ บนถนนวิทยุ ที่แล้วเสร็จในปี 2551 และเดอะพาร์ค ชิดลม บนถนนชิดลม ที่แล้วเสร็จในปี 2550 ในหลายยูนิตได้ปรับตัวสูงขึ้นเป็นสองเท่าไปอยู่ที่ระดับมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายโดยเฉลี่ยในช่วงเปิดโครงการที่ราว 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ในปี 2547 ราคาที่กล่าวมานี้ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าราคาคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่เปิดตัวไม่นานมานี้ ซึ่งมีขนาดห้อง วัสดุที่เลือกใช้ และตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกัน

"สาเหตุที่ราคาในปัจจุบันของคอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 ยังอยู่ในระดับที่ต่ำมาจากการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และบำรุงดูแลรักษาอาคารที่ยังไม่ดีนัก ในขณะที่คอนโดมิเนียมรุ่นเก่าที่สร้างเสร็จหลังจากปี 2545 ราคาไม่ได้ปรับไปอย่างรวดเร็วเท่าโครงการที่เปิดใหม่ในปัจจุบันก็เพียงเพราะ อายุของอาคารที่มากกว่า ซึ่งผู้ซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยปกติจะนิยมอาคารใหม่มากกว่า"

ส่วนทิศทางราคาคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรนั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการด้วยกัน ได้แก่ การมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในเมืองหรือไม่ ความเป็นไปได้ที่จะนำคอนโดมิเนียมทั้งอาคารมาทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่หรือไม่ และตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นอาจนำไปสู่ราคาขายต่อที่สูงขึ้นในคอนโดมิเนียมที่ การก่อสร้างแล้วเสร็จ

ด้านนายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัย CBRE ให้ความเห็นว่า แปลงที่ดินในย่านที่เป็นที่นิยมในตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งเหมาะสมสำหรับการนำมาพัฒนาเป็นโครงการมีจำนวนจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ได้ส่งผลให้มีจำนวนซัพพลายใหม่ในทำเลเหล่านั้นลดน้อยลง ทั้งนี้ นับว่าเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมเก่าในทำเลในกลางเมือง เพราะหมายถึงการแข่งขันที่ลดน้อยลงจากการเปิดโครงการใหม่ และมีความเป็นไปได้สูงขึ้นที่ราคาคอนโดมิเนียมของตนจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเพราะ ซัพพลายจะมีจำนวนจำกัด

ประการถัดมา อัตราส่วนระหว่างต้นทุนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างกำลังเปลี่ยนไป เมื่อคำนวณจากต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ พบว่า เป็นครั้งแรกที่ค่าที่ดินในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ มีอัตราส่วนที่มากกว่าค่าก่อสร้าง ในบางโครงการอัตราส่วนค่าที่ดินได้เพิ่มจาก 25% เป็น 60% ของต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการ

CBRE คาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป ดังนั้นในอนาคตอาจพบว่าอาคารบางแห่งอาจมีมูลค่าสูงขึ้นหากนำมาทุบทิ้ง แล้วนำที่ดินออกขายเพื่อพัฒนาเป็นอาคารใหม่บนที่ดินแปลงเดิม อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทยกำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วม ทั้ง 100% ในการทุบทำลายอาคาร ซึ่งหมายถึงว่าแทบจะไม่มีโอกาสที่จะได้เห็นนักเก็งกำไรลงทุนซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเก่า โดยหวังว่ามูลค่าโดยรวมของอาคารจะสูงขึ้น หากเจ้าของร่วมทุกคนยินยอมที่จะขายอาคารให้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อนำไปพัฒนาใหม่

อีกหนึ่งปัจจัยที่อาจส่งผลต่อราคาขายต่อคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็คือ ตลาดที่พักอาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเก่าเพียงบางอาคารเท่านั้นที่ประสบความสำเร็จในการ ดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติ สาเหตุหลักมาจากภาพลักษณ์ของอาคารโดยรวม และสภาพการตกแต่งภายในห้อง เพื่อที่จะรักษาระดับราคาเช่าและสร้างโอกาสในการที่จะได้ราคาขายต่อในระดับ ที่สูง เจ้าของคอนโดมิเนียมจำเป็นต้องปรับปรุงรูปแบบการตกแต่งภายในห้องให้มีความ ทันสมัยมากขึ้น รวมทั้งเจ้าของร่วมในอาคารจำเป็นต้องเห็นชอบร่วมกันในการใช้งบประมาณที่มากพอในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าอาคารได้รับการดูแลเป็นอย่างดีหรืออยู่ในสภาพที่ดี