เจ้าพ่อคอนโดฯ ตลาดกลาง-ล่าง "LPN" วิพากษ์ มาตรการรัฐ+บ้านประชารัฐ เอาไม่อยู่ ผู้มีรายได้น้อยแหยงเศรษฐกิจฝืด แถมเจอแบงก์คุมเข้มสินเชื่อ รีโมเดลแผนลงทุนลดบทบาทตลาดล่างยูนิตละ 7 แสน หันมาเน้นราคา 1 ล้าน-ของแพงพยุงรายได้ พ่วงตุนแบ็กล็อก ปีต่อปีลดความเสี่ยงอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ ดีเดย์จัดบิ๊กโปรโมชั่นหาร 2 ช่วยผ่อนเดือนละ 2,500-4,500 บาทนาน 1 ปี เริ่มกลาง พ.ค.-กลาง มิ.ย.นี้

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยประชาชาติธุรกิจว่า แนวโน้มสถานการณ์บ้านเมืองและเศรษฐกิจในช่วง 7 เดือนที่เหลือของปีนี้ ไปจนถึงปี 2560 ประเมินว่ายังมีความเสี่ยงสูง ผู้บริโภคยังระมัดระวังการใช้จ่าย ทำให้กระทบกำลังซื้อชะลอตัวต่อเนื่อง บริษัทอยู่ระหว่างปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ เน้นระมัดระวังการลงทุนใหม่ ทำอย่างไรไม่ให้เป็นภาระในอนาคตหากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจรอบใหญ่ขึ้นมาอีก

นายโอภาสกล่าวว่า บริษัทสรุปผลดำเนินงานหลังหมดอายุมาตรการรัฐเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าโอนและ จดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% เมื่อ 28 เม.ย. ที่ผ่านมา พบว่า ตลอดช่วง 6 เดือนที่มีการใช้มาตรการรัฐ เดิมมีความคาดหวังว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อกลุ่มตลาดกลาง-ล่างหรือราคาต่ำ ล้านบาทให้มีความคึกคักและเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของบริษัท ปรากฏว่าแผนรับรู้รายได้ที่ตั้งเป้า4 เดือนแรกของปีนี้จำนวน 10,000ล้านบาท ทำได้จริง 7,000 ล้านบาท

"4 เดือนแรกได้มา 7 พันล้าน แต่ก็ยังคงเป้ายอดโอนปีนี้ 1.76 หมื่นล้านไว้ เพราะปีที่แล้วมองโลกสวย แต่มาตรการรัฐไม่ได้ผลในตลาด ผู้มีรายได้น้อยอย่างที่เราคิดไว้ แนวทางจะเกลี่ยรายได้เข้าไปในการทำงานที่เหลืออีก 8 เดือนของปีนี้ คิดว่าไม่หนักหนาอะไร"

ส่วนแนวโน้มครึ่งปีแรกหลังหมดมาตรการรัฐ นายโอภาสกล่าวว่า ครึ่งปีแรกต้องโฟกัสที่ 4 เดือนแรก เพราะใช้ยอดขายล่วงหน้าไปโอนก่อน 28 เม.ย.แล้ว ตลาดกลาง-บนได้รับอานิสงส์โดยตรง สะท้อนผ่านผลประกอบการไตรมาส 1/59 ของบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯที่คาดว่าประสบความสำเร็จด้าน

ยอดโอนเนื่องจากปกติค่าโอน 2% แบ่งเป็นของผู้ประกอบการ 1% ดังนั้นเมื่อลดค่าโอนเหลือ 0.01% ทำให้บริษัทอสังหาฯรับอานิสงส์ส่วนนี้โดยอัตโนมัติ เห็นได้จากยอดขายห้องชุดราคาแพงของบริษัท คือ เดอะ ลุมพินี สุขุมวิท 24 มียอดโอนเดือน เม.ย.อยู่ที่ 1.7-1.8 พันล้านบาท

สำหรับสต๊อกห้องชุดในเครือลุมพินี โดยรวมมี 2 หมื่นล้านบาท โดยส่วนใหญ่ 90% ราคาต่ำกว่ายูนิตละ 1.5 ล้านบาท คัดเฉพาะยูนิตที่สามารถเข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐมี 3,000 ยูนิต สามารถระบายได้เพียง 10-20% ถือว่าต่ำมาก เนื่องจาก 1.โครงการบ้านประชารัฐมีผลบังคับใช้ต้องรอวันที่ 23 มี.ค. 59 (หลังมติคณะรัฐมนตรี 1 วัน) การโอนในช่วงไตรมาส 1/59 จึงมีเวลาน้อยมาก โดยมีลูกค้าวอล์กอินหรือลูกค้าทั่วไป 300 ยูนิต กับลูกค้าองค์กรอีก 400 ยูนิต 2.วงเงินปล่อยกู้พิเศษ 4 หมื่นล้านบาทหมดในเวลารวดเร็ว และยังไม่มีนโยบายว่ารัฐบาลจะเติมให้อีกหรือไม่ ดังนั้น บริษัทจึงเตรียมจัดบิ๊กแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

รูปแบบนำสต๊อกที่เหลือ 2,300 ยูนิต มูลค่ากลม ๆ 2,300 ล้านบาท มีราคาตั้งแต่ 7 แสน-1.8 ล้านบาท มาจัดแคมเปญหาร 2 ช่วยผ่อนครึ่งหนึ่งเป็นเวลา 1 ปี คิดเป็นอัตราช่วยผ่อนเดือนละ 2,500-4,500 บาท จัดนาน 1 เดือนเต็ม เริ่มกลาง พ.ค.-กลาง มิ.ย.นี้

นายโอภาสกล่าวถึงการปรับกลยุทธ์รองรับแนวโน้มเศรษฐกิจทรงตัวต่อเนื่องยาวถึง ปีหน้าว่า ก่อนหน้านี้บริษัทมีการลงทุน ล่วงหน้าเพื่อตุนยอดขายรอโอนหรือแบ็กล็อก นาน 2-3 ปี ปัจจุบันปรับลดตัวเลขแบ็กล็อกลง เหลือระยะสั้นแบบปีต่อปีแทน วิธีการคือ แต่ละโครงการใช้เวลาก่อสร้าง 1 ปี ดังนั้น ถ้าเปิดตัวไตรมาส 1/59 เป้าหมายให้เป็นแบ็กล็อกของไตรมาส 1/60, เปิดตัวไตรมาส 2/59 เพื่อให้เป็นแบ็กล็อกของไตรมาส 2/60 เป็นต้น

"ปีนี้ตั้งเป้ารายได้ 1.7 หมื่นล้าน ปีหน้าอาจจะตั้งเป้า 1.8 หมื่นล้าน เฉลี่ยไตรมาสละ 4,500 ล้านบาท ก็จะใช้วิธีเปิดตัวโครงการใหม่เท่าที่จำเป็น ไม่ต้องไปสะสมแบ็กล็อกมากมาย ต้องการป้องกันความเสี่ยงเวลาเกิดวิกฤตอะไรขึ้นมาสักอย่าง เพราะเราไม่รู้อนาคต คาดเดาได้ลำบากมาก การลดสร้างแบ็กล็อกทำให้หนี้สินต่อทุนเหลือเพียง 0.3-0.4 ต่อ 1 ในตอนนี้"

ในเวลาเดียวกันจากผลลัพธ์ของมาตรการรัฐ บวกกับโครงการบ้านประชารัฐ สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อตลาดล่าง หรือคอนโดมิเนียมราคา 7 แสนบาทขายยากเพราะกำลังซื้อตกต่ำ สถาบันการเงินก็เข้มงวดสินเชื่อ ดังนั้น สินค้าตัวธงที่จะเปิดตัวในปีนี้จะลดบทบาทตลาดล่างลง หันมาเน้นแบรนด์ลุมพินีวิลล์ ราคาเริ่ม 1 ล้านบาท, รีสอร์ตคอนโดฯ และตลาดบน ตร.ม.ละ 2 แสนบาทที่บริษัทประสบความสำเร็จจากโครงการเดอะลุมพินี สุขุมวิท 24 มาแล้ว

นายโอภาส กล่าวด้วยว่า กำลังจับตามองภาพรวมตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าในช่วงปลายปี 2560 อาจมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายซ้ำรอยกับที่เคยเกิดในอดีต วงรอบจะเห็นในช่วง 3-4 ปี เมื่อมีการตั้งต้นไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้า ผู้ประกอบการต่างพากันแข่งขันเปิดตัวคอนโดฯใหม่ จนทำให้มีซัพพลายจำนวนมากในแต่ละทำเล

ล่าสุดสำนักวิจัยและพัฒนาของ LPN เปิดเผยสถิติอาคารชุดเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลย้อนหลัง 5 ปี ดังนี้ ปี 2555 มี 140 โครงการ 62,860 ยูนิต, ปี 2556 165 โครงการ 85,621 ยูนิต, ปี 2557 มี 132 โครงการ 78,894 ยูนิต, ปี 2558 มี 124 โครงการ 60,017 ยูนิต คาดการณ์ปีนี้มีเปิดตัวใหม่ 6-6.5 หมื่นยูนิต

"แนวรถไฟฟ้าเป็นทำเลที่ผลักดันให้ตลาดคอนโดฯบูมมากในช่วง 3-4 ปี ล่าสุด รถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังจะเปิดให้บริการภายใน ส.ค.นี้ จะได้เห็นการแข่งขันขายและระบายสต๊อกรุนแรงอีกครั้ง" นายโอภาสกล่าว