จับตารถไฟฟ้าสายใหม่ "สีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี)" สะดุดตอ รัฐคุมเข้มตึกสูง เผย 23 กม. 17 สถานี เส้นทางผ่าชุมชนอาศัยหนาแน่นเพียบ โฟกัส "ถนนรามคำแหง" ผังเมืองให้ทำได้แค่คอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น แถมแนวเส้นทางรามคำแหง-มีนบุรีอยู่ใกล้คลองแสนแสบเพิ่มข้อจำกัดพัฒนาโครงการมากขึ้นจี้รัฐปลดล็อกอนุญาตพื้นที่แนวรถไฟฟ้าให้โบนัสสร้างคอนโดฯไฮไรส์ได้ "ศุภาลัย-อนันดา" แข่งเปิดตัวห้องชุด "สัมมากร-เพอร์เฟค" กำแลนด์แบงก์รอเวลาขึ้นโครงการ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) กำลังเป็นที่จับตามอง เพราะในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯของสายสีส้มถูกออกแบบให้เป็นสถานีขนาดใหญ่ หรือซูเปอร์สเตชั่น โดยความคืบหน้าอยู่ระหว่างการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้าง คาดว่าภายในปลายปีนี้หรือต้นปีหน้าสามารถประกาศรายชื่อผู้ชนะประมูลได้ อย่างไรก็ตาม แนวเส้นทางซึ่งมีความยาว 23 กม. 17 สถานี มีอุปสรรคในการพัฒนาโครงการตึกสูง เนื่องจากมีข้อจำกัดทั้งด้านผังเมืองและมีคลองแสนแสบอยู่ใกล้เคียง

บิ๊กแบรนด์ปักหมุดแต่ไก่โห่

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า สถิติ ณ เดือน ก.ย. 2559 ตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก มีซัพพลายอาคารชุดสะสม 10,139 ยูนิต มียอดขาย 96% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายหลายปีแล้ว

โดยเฉพาะปีนี้กระแสการเปิดตัวคอนโดมิเนียมคึกคักมากขึ้น รองรับการเดินหน้าเปิดประมูลโครงการของรัฐบาล ทำให้มีซัพพลายใหม่จาก 2 โครงการ คือ เดอะ เบส การ์เด้น พระราม 9 ของค่ายแสนสิริ กับพลัม คอนโด รามคำแหง ของค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ขณะที่เดือน ต.ค.นี้มี 3 โครงการเปิดใหม่เข้ามาเติมซัพพลายอีก 3,967 ยูนิต ได้แก่ ศุภาลัย เวอเรนด้า พระราม 9, ไร้ส์ พระราม 9 และแชปเตอร์วัน อีโค่ รัชดา-ห้วยขวาง มีผลทำให้มีซัพพลายสะสมเพิ่มเป็น 14,106 ยูนิต

ผังเมืองทุบตึกสูงถนนรามฯ

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยประชาชาติธุรกิจว่า สายสีส้มตะวันออกมีความน่าสนใจมาก เพราะเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เชื่อมต่อสู่ ถ.รัชดาภิเษก ปัจจุบันเป็นย่านนิวซีบีดี หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ มีออฟฟิศบิลดิ้งจำนวนมาก อาทิ ฟอร์จูนทาวเวอร์ ยูนิลีเวอร์ เอไอเอแคปิตอล จีทาวเวอร์ ฯลฯ ความน่าสนใจในการลงทุนสร้างคอนโดฯ มีตั้งแต่ช่วงแยกรัชดาภิเษกถึงแยกลำสาลี เพราะมี ผู้คนอาศัยหนาแน่น แต่บน ถ.รามคำแหง ติดปัญหาผังเมืองสีเหลือง-ส้ม ทำให้การพัฒนาช่วงนี้ต้องกระจุกตัวเฉพาะแยกรัชดาฯถึงแยกผังเมือง (พระราม 9)

ล่าสุดบริษัทเปิดตัวคอนโดฯ ศุภาลัย เวอเรนด้า พระราม 9 ห่างสถานี รฟม. 350 เมตร มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท 1,424 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 7 หมื่นบาท/ตร.ม.

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวสอดคล้องกันว่า รถไฟฟ้าสายสีส้มเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ที่น่าสนใจที่สุด เนื่องจากเส้นทางวิ่งผ่านชุมชน หนาแน่น บริษัทจึงเปิดตัวคอนโดฯตั้งแต่รถไฟฟ้ายังไม่เริ่มก่อสร้าง แบรนด์ยูนิโอ นิด้า-เสรีไทย มูลค่า 933 ล้านบาท 700 ยูนิต เริ่ม 9.5 แสนบาท ห่างสถานีศรีบูรพา 1 กม.

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธาน เจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในอนาคตรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกมีความสำคัญ คาดว่ามีผู้ใช้บริการ 5 แสนคน/วัน เป็นรองเพียงรถไฟฟ้าบีทีเอส แต่การพัฒนาคอนโดฯยังต้องรอเวลา โดยแลนด์แบงก์ที่มีในมือแปลงใหญ่ 50-100 ไร่ เหมาะสมกับการพัฒนาแนวราบมากกว่า

ข้อจำกัดจากคลองแสนแสบ

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนใหญ่อยู่บน ถ.รามคำแหง แต่ที่ดินเปล่าย่าน ถ.รามคำแหง หาค่อนข้างยาก เพราะฝั่งใต้ของถนนส่วนใหญ่เป็นที่ดินรัฐของ ม.รามคำแหง และสนามราชมังคลากีฬาสถาน ส่วนฝั่งเหนือเป็นตึกแถวริมถนนเต็มพื้นที่ แถมลึกเข้าไปด้านในมีคลองแสนแสบยาวขนานไปกับถนน ทำให้เกิดข้อจำกัดในด้านขนาดที่ดิน

"เวลาติดต่อซื้อแลนด์แบงก์ กรณีฝั่งเหนือถนนซึ่งมีคลองแสนแสบขนาบไปตามความยาว เป็นข้อจำกัดเพราะพื้นที่ตามรูปร่างที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการได้น้อย เนื่องจากมีคลองกั้น จึงต้องมองหาที่ดินแปลงริมถนนเป็นหลัก"

นอกจากนี้ ที่ดิน ถ.รามคำแหงส่วนใหญ่ติดล็อกผังเมืองสีเหลือง ย.3-ย.4 ที่อนุญาตให้สร้าง อาคารพื้นที่ใช้สอยรวมไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. สูงไม่เกิน 23 เมตร หรือ 8 ชั้น ทำให้การพัฒนา คอนโดฯยากขึ้นไปอีก ทำให้ทำเลเด่นหากต้องการสร้างตึกสูงต้องซื้อตึกแถวแล้วทุบทิ้ง

"ประเด็นผังเมือง ภาคเอกชนมีการเจรจากับ กทม.อยู่ตลอดเวลาว่า หากทำเลใดที่มีรถไฟฟ้าผ่านขอให้ปรับปรุงผังเมืองเป็นสีน้ำตาล ย.8 ขึ้นไป เพื่อสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่ได้ สอดคล้องกับการพัฒนาอินฟราสตรักเจอร์ของรัฐ ตอนนี้ทั้งลุ้นทั้งรอผลตอบรับจากภาครัฐ บริษัทมีที่ดินติดถนนใหญ่ใกล้สถานีสัมมากรทั้ง 2 ฝั่ง ขนาด 3 ไร่ ให้เช่าเป็นปั๊มน้ำมัน อีกแปลง 30 ไร่ เป็นศูนย์การค้าเพียวเพลสและตลาดนัด กับที่ดินติดทะเลสาบในหมู่บ้านสัมมากร 2 แปลง แปลงละ 2 ไร่ คงจะรอจนกว่ารถไฟฟ้าเปิดให้บริการเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับแปลงที่ดิน" นายกิตติพลกล่าว

คอนโดฯโลว์ไรส์แป้ก 5 สถานี

อนึ่ง รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี มีระยะทาง 23 กม. 17 สถานี แนวเส้นทางวิ่งไปตาม ถ.พระราม 9 เข้าสู่ ถ.รามคำแหง วิ่งเลียบถนนจนถึงใกล้ทางแยกตัด ถ.สุวินทวงศ์ เป็นสถานีสุดท้าย ออกแบบเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ ถึงสถานีคลองบ้านม้า รวม 10 สถานี จากนั้นตั้งแต่สถานีสัมมากรถึงสถานีสุวินทวงศ์เปลี่ยนเป็นรถไฟฟ้ายกระดับ เหนือพื้นดิน 7 สถานี มีจุดตัดรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ 3 จุด ได้แก่ จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่สถานีลำสาลี และจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีมีนบุรี

ในด้านข้อบังคับผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร พ.ศ. 2556 พบว่า พื้นที่ที่อนุญาตให้สร้างอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่บนถนนซอยขนาดเล็กได้มีเพียง 2 สถานี "ศูนย์ วัฒนธรรมฯ-รฟม." เป็นผังสีน้ำตาล ย.9 รองลงมา เป็นพื้นที่ผังสีส้ม ย.6 สร้างอาคารชุดมากกว่า 1 หมื่น ตร.ม.ได้ ริมทาง 30 เมตรขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร มี 6 สถานี "ประดิษฐ์มนูธรรม-ราชมังคลา-หัวหมากมีนพัฒนา-เคหะรามคำแหง-สุวินทวงศ์"

รองลงมาเป็นพื้นที่ผังสีแดง (พาณิชยกรรม) พ.3 สร้างอาคารชุดมากกว่า 1 หมื่น ตร.ม. บนริมทางขนาด 30 เมตรขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร มี 4 สถานี "รามคำแหง 12-รามคำแหง-ลำสาลี-มีนบุรี" ทั้งนี้ ผังเมืองลดระดับความหนาแน่นลงมาที่ "สถานีศรีบูรพา" เฉพาะฝั่งคลองแสนแสบ ปรับเป็นพื้นที่ผังสีเหลือง ย.4 สร้างอาคารชุดไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ได้ริมทางขนาด 10 เมตรขึ้นไป หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร

ส่วนอีก 4 สถานีที่เหลือ ได้แก่ "คลองบ้านม้า-สัมมากร-น้อมเกล้า-ราษฎร์พัฒนา" เป็นผังสีเหลือง ย.3 สร้างอาคารชุดไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ริมทางขนาด 30 เมตรขึ้นไปเท่านั้น หรือรอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ