ทองมา เผยภาษีที่ดินฯใหม่ ดันเจ้าของที่ดินปล่อยที่ดินเข้ามือนักพัฒนาอสังหาฯ ฉุดราคาที่ดินลดร้อนแรง แลนด์ลอร์ดลดซื้อที่ดินสะสม ขณะธุรกิจรับสร้างบ้านเผยส่งผลจิตวิทยาผู้ถือครองที่ดินเกิน 50 ล้าน ตัดสินใจสร้างที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น คอลลิเออร์สระบุภาษีไม่กระทบแลนด์ลอร์ด เหตุนำที่ดินส่วนใหญ่พัฒนาเกษตรลดภาระภาษีแล้ว ขณะ "โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้" เผยดันลงทุนเขตเศรษฐกิจพิเศษคึก

หลังภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ผ่านการเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) และเตรียมจะบังคับใช้ในปี 2560 โดยกฎหมายจะยกเว้นภาษีให้สำหรับบ้านหลังแรก ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนบ้านหลังที่สองเก็บตั้งแต่ล้านแรก อัตรา 0.03-0.3% ที่ดินเกษตรเสียอัตรา 0.05-0.1% ขณะที่อาคารพาณิชย์เสียภาษีเพดานสูงสุด 2% ส่วนที่ดินรกร้างเสียเพดานสูงสุด 5%

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือ PS คาดว่า ภาษีใหม่จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชิงบวก โดยเฉพาะราคาที่ดินที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง 2-3% เนื่องจากผู้ที่มีที่ดินอยู่ในมือจำนวนมาก ไม่ต้องการเก็บที่ดิน ไว้นาน เร่งปล่อยที่ดินออกมาขาย เพื่อลดภาระภาษีที่จะเพิ่มขึ้น สำหรับที่ดินว่างเปล่าที่ไม่ได้นำมาพัฒนาจะจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น

"พฤกษาฯ ตั้งงบลงทุนในการซื้อที่ดินราว 15,000 ล้านบาทต่อปี เวลาต้องการที่ดินแปลงไหน ก็จะแจ้งนายหน้าจัดหาที่ดิน จากนั้นก็จะส่งเจ้าของที่ดินมาพูดคุยที่บริษัท ประสบการณ์จากการซื้อที่ดินส่วนใหญ่เจ้าของที่ไม่ค่อยมีเงินสดเก็บไว้จ่าย ภาระภาษีที่เพิ่มขึ้น จึงคาดว่าจะไม่จะถือครองที่ดินและจ่ายภาษีทุกปี เช่น ที่ดินมูลค่า 100-300 ล้านบาท จ่ายภาษี 5 ล้านบาท เป็นต้น ขณะเดียวกันผู้มีที่ดินจำนวนมาก มีความเป็นไปได้ ที่จะแบ่งซอยที่ดินให้เป็นหลายแปลง หรือหากซื้อบ้านหลังที่2อาจใช้ชื่อลูกๆ เพื่อลดภาระดังกล่าว"

นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน กล่าวว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะมีผลต่อจิตวิทยาของผู้ถือครองที่ดิน โดยเฉพาะราคาที่ดินที่มีมูลค่าสูงเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป อาจนำที่ดินออกมาใช้ประโยชน์ ตัดสินใจสร้างที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น

นอกจาก นี้ ยังประเมินว่า ผู้ที่สร้างบ้านเป็นครอบครัวใหญ่ อาจซอยขนาดและสร้างบ้านให้เล็กลง แบ่งพื้นที่อยู่อาศัยให้กับลูกๆ ปลูกบ้านไม่ติดกันมากนัก เพราะหากไม่นำที่ดินมาใช้จะเป็นภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

"ธุรกิจรับสร้างบ้านน่าจะได้รับประโยชน์ในภาพรวม จากปัจจุบันตลาดมีมูลค่าราว1.6 หมื่นล้านบาท ในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา ตลาดไม่เติบโต แต่หลังจากมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะช่วยกระตุกอารมณ์เจ้าของที่ได้บ้าง เพราะหากเก็บที่ดินไว้จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นทุกปี จึงต้องนำมาสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อลดภาระภาษี"

ส่วน ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมคาดว่าจะทำให้ราคาที่ดินชะลอตัว ไม่เปลี่ยนแปลงเร็วและเกินจริง การซื้อที่ดินเก็บสะสมอาจลดลงจากปกติ จะซื้อล่วงหน้า 3-4 ปี รอการพัฒนา ขณะที่ตลาดเช่าอาจได้รับผลกระทบ ผู้เช่าต้องรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้น

นายวิสิฐษ์ โมไนยพงศ์ กรรมการกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ทรี.ดี.เฮ้าซิ่ง จำกัด กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ออกมา ส่งผลดีต่อตลาดรับสร้างบ้าน คือ ทำให้คนที่มีที่ดินหรือมีแผนจะสร้างบ้านอยู่แล้ว ตัดสินในสร้างบ้านเร็วขึ้น เพราะหากถือครองที่ดินเปล่าจะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นทุกปี และเพิ่มโอกาสในการซื้อที่ดินให้กับคนที่ต้องการจะสร้างบ้านเองมากขึ้น เพราะแลนด์ลอร์ดที่ถือที่ดินอยู่น่าจะทยอยขายที่ดินออกมา อย่างไรก็ตาม เป็นเพียงแค่ผลระยะสั้นเท่านั้น

ส่วน ระยะยาวมองว่าจะกระทบต่อคนที่ต้องการ ซื้อที่ดิน เพื่อต้องการปลูกสร้างบ้านในอนาคต ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มข้าราชการ โดยปกติถือครองที่ดิน จะถือระยะ 10-15 ปี ก่อนจะปลูกสร้างบ้าน หากต้องเสียภาษีจะมีความเป็นไปได้ที่จะไม่ซื้อที่ดินเพื่อรอสร้าง อาจทำให้ต้องเปลี่ยนไปซื้อบ้านในโครงการจัดสรรแทน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจสร้างบ้านได้

อย่างไรก็ตาม สมาคมฯเตรียมเสนอต่อภาครัฐ ให้หันมาศึกษาความต้องการของคนกลุ่มที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน เองในอนาคตให้มากยิ่งขึ้น ซึ่งอาจจะมีเงื่อนไขสำหรับผู้ซื้อที่ดินโดยมีจุดประสงค์เพื่อการสร้างบ้าน เชื่อว่าจะทำให้ที่ดินว่างเปล่ามีการใช้ประโยชน์มากยิ่งขึ้น แต่ภาครัฐ ควรมีกฎหมายย่อย เพื่อช่วยเหลือในคนกลุ่มนี้ด้วย เช่น มีการสลักหลังในที่ดินเก็บระยะยาว ซึ่งจะมีการปลูกสร้างภายในช่วงเวลาที่กำหนดเช่น 10 ปี และภายหลังสร้างเสร็จแล้วจะคืนเงินภาษีให้

นอกจากนี้ ภาครัฐควรมีการจัดสรรที่ดินเพื่อให้ข้าราชการ ซื้อที่ดินไว้เพื่อสนับสนุนข้าราชการมีบ้านเป็นของตนเอง โดยให้การเคหะแห่งชาติเป็นผู้ดำเนินการในการจัดสรรหาที่ดิน เป็นต้น

"ภาษีที่ดินโดยรวมถือว่าดี และมีแนวคิดที่จะลดความเหลื่อมล้ำ แต่อัตราภาษีที่สูงเกินไปในส่วนของที่ดินเปล่า อาจจะกระทบต่อการถือครองที่ดินรายย่อยและคนที่ต้องการสร้างบ้านได้ แทนที่จะลดความเหลื่อมล้ำกลับสร้างความเหลื่อมล้ำ เพราะคนรวยเท่านั้นที่จะถือครองที่ดินได้ ดังนั้น ควรมีการเขียนรายละเอียดแยกกันระหว่างธุรกิจและรายย่อย" นายวิสิฐษ์ กล่าว

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะซื้อที่ดินแล้วพัฒนาโครงการทันที ซื้อสะสมรอพัฒนาไม่เกิน1ปี โดยไม่ซื้อสะสมเหมือนในอดีต จึงมองว่าการเก็บภาษีดังกล่าวจะไม่ทำให้ภาระภาษีของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น ส่วนที่ดินทำเลทอง หากมีผู้ต้องการที่ดินแปลงดังกล่าวสูง ก็ยังสามารถตั้งราคาขายได้เช่นเดิม ที่ผ่านมาราคาที่ดิน ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3-5% ส่วนที่ดินแนวรถไฟฟ้าขึ้น10%

ขณะที่ที่ดินบนทำเลดี ส่วนใหญ่มีอยู่จำกัด และอยู่ในมือของไม่กี่ตระกูลเท่านั้น คนเหล่านี้มีความสามารถในการจ่ายภาษีอยู่แล้ว

อย่างไรก็ตาม หากกฎหมายดังกล่าวบังคับใช้ คาดว่า จะไม่มีผลต่อภาระภาษีของเจ้าของที่ดินมากนัก โดยเฉพาะบรรดาราชาที่ดิน (แลนด์ลอร์ด) ไม่ว่าจะเป็นเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.)  หรือที่ดินของทีซีซี กรุ๊ป ซึ่งมีที่ดินในมือจำนวนมาก เพราะส่วนใหญ่นำมาพัฒนาเป็นพื้นที่การเกษตรแล้ว

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ กล่าวว่า ภาษีที่ดินดังกล่าวจะส่งผลดีในการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ กระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินว่างเปล่ามาพัฒนาแทนการปล่อยรกร้าง ซึ่งอาจจะส่งผลทำให้มีปริมาณที่ดินรอการขายในตลาดมากขึ้น

นอกจากนี้ ยังเชื่อว่าจะทำให้ท้องถิ่นสามารถเก็บภาษีได้มากขึ้น ทำให้ภาครัฐมีศักยภาพในการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคให้มีความพร้อมทันสมัย ทำให้เมืองเกิดการพัฒนา โดยเฉพาะจังหวัดที่มีศักยภาพในเขตเศรษฐกิจพิเศษ

และ ยังพบว่ามูลค่าการเสียภาษีอัตราใหม่ยังส่งผลดีต่อเจ้าของศูนย์การค้า ทำให้เสียภาษีต่ำลง เช่น ศูนย์การค้ามูลค่า 3,000 ล้านบาท พื้นที่ 30,000 ตร.ม. เคยเสียภาษีในอดีต 35.1 ล้านบาทต่อปี โดยเป็นมูลค่าที่คิดจากรายได้ค่าเช่า 360 ล้านบาทต่อปี อัตราเดิมต้องเสียภาษีโรงเรือน 12.5% หรือ 22.5 ล้านบาท และภาษีมูลค่าเพิ่มหรือแวท 7% มูลค่า 12.6 ล้านบาท ขณะที่อัตราภาษีใหม่เพียง 20.68 ล้านบาทต่อปี

นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า กระทรวงการคลัง ได้ศึกษาการเก็บภาษีจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น จากผลของการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานของรัฐ หรือ Land Development Tax มาหลายเดือนแล้ว ซึ่งการเก็บภาษีตัวนี้เป็นคนละตัวกับภาษีที่ดินและ ยืนยันว่าไม่ซ้ำซ้อนกัน เพราะในต่างประเทศ เช่น สหรัฐ ญี่ปุ่น และอังกฤษ มีการเก็บภาษีลักษณะนี้ โดยเก็บจากส่วนเพิ่ม หรือผลประโยชน์เพิ่มของมูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นจากการลงทุนของรถไฟ

"ถ้าไม่มีรถไฟผ่านที่ดินยังมีราคาเดิม แต่เมื่อมีการลงทุนรถไฟฟ้า ทำให้ราคากระโดดไปหลายเท่าตัว โดยการเก็บภาษีจะเก็บจากมูลค่า ที่เพิ่มขึ้น และเงินที่เก็บได้จะนำไปลงทุนโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ เพื่อช่วยลดต้นทุนของโครงการใหญ่ๆโดยตรงนี้ยังเป็นแค่แนวคิด ที่จะออกเป็นกฎหมายและหากจะมีการเก็บภาษีจะไม่ย้อนหลังสำหรับการลงทุนรถไฟฟ้า ของไทยที่ผ่านๆ มา แต่จะเก็บจากที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากโครงการใหม่ๆหลังกฎหมาย มีผลบังคับใช้แล้ว" นายอภิศักดิ์ กล่าว

ด้านนายสมชัย สัจจพงษ์ ปลัดกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า เรื่องนี้เป็นแนวคิดที่จะทำหลายสิบปี และมีหลายแนวทางที่จะจัดเก็บภาษี ซึ่งผู้ที่เกี่ยวข้องกำลังศึกษาอยู่ อย่างไรก็ตามหากผลการศึกษาออกมาไม่ดี เวลาจัดเก็บไม่เหมาะสม เพราะไทยกำลังจัดเก็บภาษีที่ดิน หรือถ้ามีเสียงคัดค้านมากอาจจะไม่นำมาใช้ เพราะตรงนี้เป็นเพียงแนวคิด โดยยังไม่ข้อสรุปชัดเจนว่าอัตราจะเป็นเท่าไหร่ เก็บอย่างไร เพราะคณะทำงานกำลังศึกษา ซึ่งเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องเร่งด่วน จึงยังบอกไม่ได้ว่าจะสรุปเมื่อใด

"ภาษีนี้มีการเก็บในหลายประเทศทั่วโลก ที่จะเก็บภาษีจากมูลค่าเพิ่มของที่ดินที่ได้ประโยชน์ จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐในทุกด้าน ไม่ใช่แค่ ถนน หนทาง หรือรถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว ซึ่งรัฐใช้เงินลงทุนเข้าไปมาก ดังนั้น เจ้าของที่ควรต้องจ่ายภาษีให้รัฐ  เพื่อ ให้รัฐนำเงินไปใช้ประโยชน์อื่นๆ ตรงนี้ไม่ใช่ภาษีใหม่ เคยเป็นแนวคิดมานานแล้ว แต่มีปัญหามาก เพราะมีคนบอกว่าซ้ำซ้อน และมีคนที่ ไม่อยากเสียภาษีตรงนี้ และยืนยันว่าหาก จะเก็บภาษีนี้จะไม่สร้างภาระมากให้ผู้ถือครองที่ดิน แต่ต้องสร้างรายได้ให้รัฐอย่างเป็นกอบเป็นกำ"