“การพัฒนาโครงการระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าจำนวน 10 สายในกรุงเทพฯ ปริมณฑล กำลังขยายเส้นทางจากในเมืองออกไปยังนอกเมืองหลายสาย เช่น สายสีม่วงบางซื่อ-บางใหญ่ สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค สายสีแดงบางซื่อ-รังสิต สายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีเขียวหมอชิต-คูคต สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี สายแอร์พอร์ตลิงค์ ที่เปิดใช้อยู่แล้ว ผนวกกับเส้นทางในแนวรถไฟฟ้าแนววงแหวน เช่น สายสีชมพู ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เป็นต้น ทำให้จะมีจุดตัด จุดเชื่อมต่อสำคัญของการเดินทางในอนาคต มาดูกันว่าจะมี Interchange ขนาดใหญ่เกิดขึ้นที่ใดบ้างในอนาคตโดยเฉพาะในเขตชั้นกลางและชั้นนอก โดยไม่นับรวมจุดเชื่อมต่อในใจกลางเมืองที่เห็นอยู่ในปัจจุบัน”

1. จุดแรก Interchange ย่านพหลโยธิน บางซื่อ สวนจตุจักร ห้าแยกลาดพร้าว ที่กล่าวไปหลายครั้งแล้วแต่จะไม่กล่าวถึงก็ไม่ได้ ทำเลนี้จะเป็น Hub สำคัญของการเดินทางในอนาคต ที่เคยว่าไว้หลายครั้งแล้ว ทำเลนี้เป็น จุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าถึง 7 สาย (2 สายปัจจุบันกับ 5 สายในอนาคต) และเป็นสถานีต้นทางของโครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ ที่สถานีบางซื่อ จุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สายมีอยู่แล้ว คือ รถไฟฟ้าบีทีเอสกับรถไฟฟ้าใต้ดิน ส่วนอีก 5 สายในอนาคต คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ โครงการสายสีน้ำเงินต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ โครงการสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต และ บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และโครงการสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่ อนาคตจุดเชื่อมต่อที่ใหญ่ที่สุดในเขตเมือง ราคาที่ดินโดยรอบทำเลย่านนี้ในปัจจุบัน ที่ดินติดถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต จากเดิมเมื่อ 4-5 ปีก่อนตารางวาละ 100,000-150,000 บาท ปัจจุบันราคาปรับเพิ่มเป็นตารางวาละ 3-4 แสนบาท (บางแปลงประกาศขาย 6-7 แสนบาทแล้ว ในอนาคตคาดว่าจะมีศักยภาพสูงขึ้นยิ่งไปอีกเนื่องจากโครงการต่างๆ ดังกล่าว

2. Interchange ต่อมา คือ ย่านถนนอโศก และรัชดาภิเษกช่วงต้น ที่มีรถไฟฟ้าใต้ดิน ปัจจุบัน ตัดกับแอร์พอร์ตลิงค์ และในอนาคตยังมี โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ (หรืออาจเป็นแยกพระราม9)-มีนบุรี ที่เป็นศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ ที่มีทั้งอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่เป็น Magnet ของศูนย์ธุรกิจใหม่แห่งนี้ การสร้างอาคารซูเปอร์ ทาวเวอร์ ทุบสถิติ สูงที่สุดในอาเซียน 125 ชั้นของกลุ่มจีแลนด์ โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ในอนาคตที่มีพื้นที่ก่อสร้างกว่า 6.00 ล้านตารางเมตร ที่จะมีทั้งศูนย์แสดงสินค้าขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมา ศูนย์ประชุม อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เป็นการพัฒนาที่มีราคาที่ดินต่ำเพียงแห่งเดียวในใจกลางเมือง

เนื่องจากเป็นที่ดินเช่าไม่แพงเท่ากับที่ดินซื้อที่เริ่มแตะไม่ไหวแล้ว จะทำให้ทำเลย่านนี้เป็นแหล่งงานที่มีอุปสงค์จำนวนมาก ส่วนราคาที่ดินซื้อก็ยังต่ำเพียงครึ่งหนึ่งของเขตธุรกิจชั้นใน (ปัจจุบันราคาตารางวาละ 1.5-1.9 ล้านบาทเข้าไปแล้ว) แต่ย่านนี้ตารางวาละ 5-6 แสนบาทเท่านั้น โอกาสของราคาที่ดินตารางวาละ 1 ล้านบาทน่าจะได้เห็นกันในทำเลนี้

ส่วน ช่วงบนจุดตัดถนนรัชดาภิเษกกับถนนลาดพร้าว มีรถไฟฟ้าใต้ดินตัดกับสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง อันจะเป็นจุดขนถ่ายคนเดินทางจากกรุงเทพฯ ตะวันออก ย่านลาดพร้าว บางกะปิ เลียบทางด่วน มีนบุรี เข้าเมืองมา อีกทั้งยังมีโครงการสวนลุมไนท์ บาซาร์ แห่งใหม่ที่เป็นแหล่งรวมของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่เปิดทำการกันแล้ว จะยิ่งมีความคึกคักสูงใน

3. Interchange ต่อมา คือ ย่านเพชรเกษม บางหว้า บางแค จุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค รถไฟฟ้าบีทีเอส ตากสิน-บางหว้า ที่จะมีส่วนต่อขยายไปยังตลิ่งชัน จุดเชื่อมต่อย่านบางหว้า ต่อเนื่องไปยังเพชรเกษม-บางแค แม้จะมีรถไฟฟ้าแค่ 2 สาย แต่เป็น 2 สายหลักเชื่อมคนฝั่งธนบุรี มายังแหล่งงานในใจกลางเมือง อันจะทำให้เป็นจุดเชื่อมสำคัญของคนฝั่งธนบุรี ด้านราคาที่ดิน รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้พลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝั่งธนบุรีชั้นในที่ซบเซามานานนับ 10 ปี ให้คึกคักอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากที่ดินริมถนนจากตารางวาละ 1 แสนบาท ปรับเพิ่มเป็น 2-3 แสนบาทในวันนี้ อนาคตน่าจะไปได้ถึง 4-5 แสนบาท”

4. มาดู Interchange ฝั่งเหนือตอนบนของกรุงเทพฯ กันบ้าง คือ ทำเลจุดตัด รถไฟฟ้าสายสีชมพู ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์ กับ รถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต ย่านสี่แยกหลักสี่ กับจุดตัด รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิตย่านหลักสี่-แจ้งวัฒนะ ทำเลบริเวณนี้น่าจะมีความสำคัญระดับรอง เนื่องจากเป็นเส้นทางผ่านไปยังทำเลหลักของการเชื่อมต่อการเดินทางสำคัญอื่นมากกว่า เช่น สี่แยกหลักสี่ ที่การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าน่าจะไปลงยังย่านตลาดสะพานใหม่ ที่เป็นใจกลางของแหล่งที่อยู่อาศัย มีศูนย์กลางด้านพาณิชยกรรมแหล่งจับจ่ายใช้สอย ก่อนแยกย้ายเดินทางต่อไปยัง ที่พักอาศัยโดยรอบสะพานใหม่ สายไหม วัชรพล กม.11 อีกทั้งที่ดินโดยรอบเหลือน้อยเป็นสถานศึกษา สถานที่ราชการต่างๆ ไปแล้ว ส่วนย่านแจ้งวัฒนะ-หลักสี่ ก็ในทำนองเดียวกัน คนส่วนใหญ่น่าจะเดินทางไปยังดอนเมือง รังสิต หรือย่านถนนแจ้งวัฒนะ ปากเกร็ดมากกว่า

5. Interchange ฝั่งตะวันออกที่สำคัญของกรุงเทพฯ คือ ย่านบางกะปิ ลำสาลี หัวหมาก ที่เป็นจุดตัด รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง กับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี และจุดใกล้เคียงบริเวณ หัวหมาก รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ตัดกับแอร์พอร์ตลิงค์ เนื่องจากทำเลย่านนี้บริเวณโดยรอบเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยหนาแน่น ทั้งย่านบางกะปิ รามคำแหง สุขาภิบาล 1,2,3 ย่านถนนศรีนครินทร์ ที่มีปริมาณการดินทางสูงมาก และมีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ริมทรัพย์สูง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ราคาที่ดินย่านนี้ก็นับว่ายังต่ำในหลัก 2-3 แสนบาท สำหรับที่ดินติดถนน ส่วนที่ดินในซอยยังมีราคาไม่เกิน 1 แสนบาทอยู่เลย ประกอบกับประชากรหนาแน่น จึงน่าจะเป็นทำเลที่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมกันมากแห่งหนึ่งในอนาคต รอเพียงรถไฟฟ้าสายสีเหลือง กับสายสีส้ม เท่านั้น ที่ว่ามาเป็น Interchange ของเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก ยังไม่ได้กล่าวคือ ทำเลที่เป็น Hub สำคัญของการเดินทางในเขตชั้นนอก ที่อาจมีรถไฟฟ้าเพียงสายเดียว แต่จะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของการเดินทางเข้าเมืองโดยรถไฟฟ้าในอนาคต เช่น บางใหญ่ (รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่) รังสิต (รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต) ลำลูกกา (รถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต) เป็นต้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ