ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าคึกคักคอลลิเออร์ส ชี้ธุรกิจโตต่อเนื่อง จับตาพื้นที่สุขุมวิท/พหลโยธิน อนาคต CBD ใหม่ เหตุราคาที่ดินยังสามารถพัฒนาโครงการได้ ระบบขนส่งเอื้ออำนวย คาดสิ้นปี 59 มีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เพิ่มรวม 8 หมื่นตร.ม. ดันพื้นที่รวมกว่า 9 แสนตร.ม. ด้าน "สิงห์ เอสเตท" ซื้อโครงการซันทาวเวอร์ เสริมสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่อง

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยกับฐานเศรษฐกิจว่า พื้นที่อาคารสำนักงานทั่วทั้งกรุงเทพฯ ณ ครึ่งแรกปี 2558 มีอยู่ประมาณ 8.26 ล้านตร.ม. โดยคิดเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานเช่าใหม่ รวมกันมากกว่า 80,000 ตร.ม. และคาดว่าในครึ่งหลังปี 2558 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเช่าใหม่เพิ่มขึ้นในขนาดใกล้เคียงกัน เพราะความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่พื้นที่อาคารสำนักงานที่เหลืออยู่มีไม่มากนัก ซึ่งเป็นที่คาดการณ์ได้ว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มมากขึ้นตลอดปี 2558 แต่ด้วยราคาที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ใน ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก จนไม่เหมาะในการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งมีผลตอบแทนไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานหลายรายจึงพัฒนาอาคารสำนักงานในพื้นที่นอกเขต CBD หรือนำที่ดินที่มีอยู่ในมืออยู่แล้วมาพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เพื่อปล่อยเช่า หรือเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน

โดยพื้นที่นอกเขต CBD ที่มีความน่าสนใจในการพัฒนาอาคารสำนักงาน นอกเหนือจากถนนรัชดาภิเษกที่มีโครงการอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นหลายโครงการในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ยังมีพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน โดยครึ่งแรกปี 2558 มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมประมาณ 3.89 แสนตร.ม. และมีโครงการอาคารสำนักงานของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางราย รวมทั้งอาคารสำนักงานของบริษัทขนาดใหญ่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2559 อีกประมาณ 4 หมื่นตร.ม.

ความน่าสนใจของพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินคือ ราคาที่ดินที่ยังไม่สูงเกินไป และอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ค่าเช่าปัจจุบันของพื้นที่อาคาร สำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินอยู่ที่ประมาณ 650 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ปัจจุบันพบว่าอัตราการเช่าเกือบ 100% นอกจากนี้ พื้นที่ที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นพื้นที่นอก CBD พบ ว่ามีโครงการอาคารสำนักงานหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนด แล้วเสร็จในช่วงระหว่างครึ่งหลังปี 2558 และปี 2559 โดยมีพื้นที่รวมกันประมาณ 7.52 หมื่นตร.ม. ในขณะที่พื้นที่อาคารสำนักงานรวม ณ ครึ่งแรกปี 2558 มีทั้งหมดประมาณ 4.39 แสนตร.ม.

ด้วยเหตุนี้ทำให้ ณ สิ้นปี 2559 พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมประมาณ 5.14 แสนตร.ม. ค่าเช่าของอาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แม้จะมีบางอาคารที่ค่าเช่ามากกว่า 700 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนก็ตาม โดยมีอัตราการเช่ามากกว่า 90%

"แม้ว่าในปัจจุบันราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอัตราที่รวดเร็ว แต่ก็ยังพอมีทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการพัฒนาอาคารสำนักงาน โดยการเช่าที่ดินจากหน่วยงานราชการ หรือเอกชน (สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ) เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานที่เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเช่นเดียว กับตัวของที่ดิน" นายสุรเชษฐกล่าว

ด้านนายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S เปิดเผยว่า บริษัทบรรลุข้อตกลงการเข้าลงทุนในโครงการอาคารสำนักงานซันทาวเวอร์ส โดยบริษัท แม็กซ์ ฟิวเจอร์ฯ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของสิงห์ เอสเตท ได้เข้าทำสัญญาเพื่อรับโอนกิจการทั้งหมดของซันทาวเวอร์สเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2558 ที่ผ่านมา ซึ่งการรุกธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าครั้งนี้ จะสร้างผลกำไรให้แก่บริษัทได้ทันที และสามารถสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอในระยะยาว (Recurring Income) นอกเหนือจากธุรกิจโรงแรม

สำหรับโครงการซันทาวเวอร์ส เป็นโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอขนาดใหญ่ มีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 122,965 ตารางเมตร บนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) เนื้อที่ เกือบ 6 ไร่ บนถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งถือเป็นทำเลที่ดีมาก สำหรับกรุงเทพฯฝั่งเหนือ เพราะมีการคมนาคมที่สะดวก เป็นศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้า BTS และ รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT

ซันทาวเวอร์ส ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 2 อาคาร คือ อาคารซันทาวเวอร์ส เอ สูง 33 ชั้น และอาคารซันทาวเวอร์สบี สูง 41 ชั้น นอกจากเป็นพื้นที่สำนักงานแล้ว ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งห้องประชุม ฟิตเนส เซ็นเตอร์ รวมถึง ลานจอดเฮลิคอปเตอร์ และส่วนที่เป็นพลาซา คือ Sun Plaza 1 ซึ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า นอกจากนี้ ซันทาวเวอร์สยังมีที่ดินเช่าเพิ่มเติมอีก 8 ไร่ คิดเป็นพื้นที่ใช้สอยประมาณ 62,640 ตารางเมตร ซึ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกภายใต้ชื่อ Sun Plaza 2 และลานจอดรถ โดยโครงการมีที่จอดรถรวมทั้งสิ้น 1,426 คัน