ฝันร้ายรถไฟฟ้าสายใหม่ "สีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ" 9 สถานีสะดุดตอ เจอกฎระเบียบราชการทุบคอนโดฯแป้กสนิท 5 สถานี เผยเทศบัญญัติคุมตึกสูง 500 เมตร จากหอชมวิวห้ามสร้างเกิน 8 ชั้น-พื้นที่ความมั่นคงกองทัพเรือ-ปลายทางเจอผังเมืองสีม่วงทแยงขาวห้ามทำจัดสรร เปิดปีกว่ายอดขายอืด 25%

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เปิดเผยประชาชาติธุรกิจว่า การลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ ค่อนข้างทำได้ยาก โดย 9 สถานี ได้แก่ 1.สถานีสำโรง 2.ปู่เจ้าสมิงพราย 3.เอราวัณ 4.โรงเรียน นายเรือ 5.สมุทรปราการ 6.ศรีนครินทร์ 7.แพรกษา 8.สายลวด 9.เคหะสมุทรปราการ มีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการ 5-7 สถานี

โดยเฉพาะเทศบัญญัติเทศบาลนครสมุทรปราการ กำหนดความสูงอาคารรอบหอชมเมือง ตามโครงการก่อสร้างอุทยานการเรียนรู้และหอชมเมืองของ จ.สมุทรปราการ ส่งผลกระทบต่อการสร้างตึกสูง คลุมพื้นที่ตั้งแต่สถานีเอราวัณ-สถานีสายลวด รวม 6 สถานี โดยสถานีสมุทรปราการกระทบหนักสุด ห้ามสร้างตึกสูงเกิน 8 ชั้น

ทั้งนี้ รายละเอียดเป็นไปตามเทศบัญญัติเทศบาลนครสมุทรปราการ เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท ในท้องที่เขตเทศบาลนครสมุทรปราการ อ.เมืองสมุทรปราการ จ.สมุทรปราการ วันที่ 20 มี.ค. 2558 มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 100 เมตร ในท้องที่ เทศบาลนครสมุทรปราการ และห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร ภายในรัศมี 500 เมตร จากศูนย์กลางหอชมเมือง

โดยมีแผนที่แนบท้าย จุดหอชมเมือง ตั้งอยู่บน ถ.อมรเดช ใกล้สำนักงานที่ดิน จ.สมุทรปราการ ห่าง ถ.สุขุมวิท 100 เมตร ดังนั้น รัศมี 500 เมตร ซึ่งห้ามสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตร หรือความสูงเทียบเท่าตึก 8 ชั้น จึงครอบคลุมสถานีสมุทรปราการ จนถึงโรงเรียนสตรีสมุทรปราการ จุดที่ตั้งอยู่ก่อนถึงสถานีศรีนครินทร์ 500 เมตร

ส่วนเขตเทศบาลนครสมุทรปราการที่ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 100 เมตร หรือเทียบเท่าอาคารสูง 30 ชั้น ครอบคลุมบริเวณตั้งแต่สถานีเอราวัณ สถานีโรงเรียนนายเรือ สถานีสมุทรปราการ สถานีศรีนครินทร์ สถานีแพรกษา และสถานีสายลวด

นายพีระพงศ์ กล่าวว่า นอกจากนี้ จุดปลายทางสถานีเคหะสมุทรปราการ ยังมีผลกระทบจากกฎหมายผังเมืองรวมสมุทรปราการ พ.ศ. 2556 ฝั่งซอยเลขคู่เป็นพื้นที่ผังสีม่วงทแยงขาว (พื้นที่อุตสาหกรรมที่ไม่ก่อมลพิษ หรือคลังสินค้า ไม่อนุญาตให้ก่อสร้างโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยทุกประเภท) ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรได้ ครอบคลุมบริเวณริม ถ.สุขุมวิท ฝั่งซอยเลขคู่ ตั้งแต่ ซ.บางปู 46-56 จนถึงสถานีเคหะสมุทรปราการที่กำลังก่อสร้าง

ในขณะที่ 3 สถานีสุดท้าย คือ สถานีแพรกษา สายลวด และเคหะสมุทรปราการ ฝั่งซอยเลขคี่ มีคลองชลประทานคู่ขนานไปกับ ถ.สุขุมวิท ทำให้การพัฒนาโครงการต้องคำนึงการเดินทางข้ามคลอง หากไม่มีสะพานใกล้เคียงก็จำเป็นต้องสร้างสะพานขึ้นมาใหม่เพื่ออำนวยความ สะดวก เท่ากับมีต้นทุนเพิ่ม 10-20 ล้านบาท และสถานีโรงเรียนนายเรือ อยู่ในเขตใกล้เคียงพื้นที่กองทัพเรือ เข้าข่ายเป็นพื้นที่ความมั่นคง ในทางปฏิบัติอาจทำให้การขออนุญาตก่อสร้างโครงการมีข้อจำกัด เป็นต้น

"สีเขียวไปสมุทรปราการทำเลนี้บูมยากกว่าสายสีม่วง ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่การค้าและโรงงาน ระยะทาง 500 เมตรจากสถานีมีที่ดินเปล่าน้อย ส่วนใหญ่เป็นโรงงาน อาคารพาณิชย์ การหาที่ดินพัฒนาโครงการจึงทำได้ยากและแพง ต้องซื้อตึกแถว โรงงาน มาทุบทิ้งเพื่อจะขึ้น คอนโดฯ ปัจจุบันราคาที่ดินแถบสถานีสำโรงเกิน 2 แสนบาท/ตร.ว. สถานีปู่เจ้าฯ-เอราวัณแตะ 2 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนสถานีถัดจากนั้นเกิน 1.5 แสนบาท/ตร.ว." นายพีระพงศ์กล่าว

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า เท่าที่ทราบ จุดที่ตั้งคอนโดฯแอสปาย เอราวัณ เปิดตัวประมาณ 1 ปีที่ผ่านมา ไม่ได้ติดปัญหาข้อจำกัดอะไร โดยออกแบบเป็นตึกสูงกว่า 30 ชั้น เพียงพอแล้วสำหรับดีมานด์ในพื้นที่ ปัจจุบันมียอดขาย 25% หรือ 10 ยูนิต/สัปดาห์ ถือว่าน่าพอใจ กลุ่มลูกค้าในพื้นที่ 70% เป็นเจ้าของกิจการที่ต้องการลงทุนเป็นทรัพย์สิน และคนทำงานในโรงงานอุตสาหกรรม ที่เหลือ 30% เป็นคนนอกพื้นที่เข้ามาซื้อ เพราะเห็นว่าสามารถเดินทางเข้าเมืองสะดวก ส่วนทำเลถัดจากสถานีเอราวัณไม่ได้อยู่ในแผนลงทุนบริษัท เพราะไม่ตรงกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส บริษัท เจ.เอส.พี. แอสพลัส จำกัด ในเครือ บมจ.เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ (JSP) กล่าวว่า บริษัทพัฒนาโครงการ ไมอามี บางปู ติดข้อจำกัดพัฒนาตึกสูงได้ไม่เกิน 5 ชั้น ทำเลอยู่ห่างจากสถานีปลายทางของสายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ ออกไป 2 กม. ทั้งโครงการมี 5,000 ยูนิต แบ่งพัฒนา 3 เฟส ปัจจุบันเปิดขาย 2 เฟสแรก 3,500 ยูนิต มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 2,300 ล้านบาท ตามแผนคาดว่าก่อสร้างเสร็จและโอนได้ภายในปลายปีนี้

แหล่งข่าวจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรปราการเปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" เพิ่มเติมว่า ผังเมืองรวมสมุทรปราการบังคับใช้เมื่อวันที่ 5 ก.พ. 2557 จัดทำก่อนมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายแบริ่ง-สมุทรปราการ เพราะเริ่มเก็บข้อมูลในปี 2551-2552 ขณะนั้น นโยบายลงทุนของรัฐบาลก็ไม่ชัดเจน เพิ่งมาก่อสร้างเมื่อปี 2555 จึงทำให้รายละเอียดข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่สอดคล้องกับสภาพพื้นที่ ในปัจจุบัน ขณะเดียวกันได้ถ่ายโอนอำนาจให้ องค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) แล้ว

"ผังเมืองใหม่ที่ประกาศใช้ไม่เหมือนกับผังเมืองกรุงเทพมหานคร ที่ส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า โดยรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายเส้นนี้พาดผ่านพื้นที่เทศบาลเมืองนครปากน้ำ และเทศบาลเมืองนครสมุทรปราการ มีหอชมเมืองอยู่บริเวณนี้ ทางเทศบาลสมุทรปราการได้ออกข้อบัญญัติคุมความสูง 500 เมตร ไม่ให้เกิน 23 เมตร หรือ 7 ชั้น ระยะห่างถัดจากนั้นสร้างได้ไม่เกิน 100 เมตร หรือ 33 ชั้น เพื่อไม่ให้มีตึกสูงบดบังทัศนียภาพหอชมเมืองที่สูง 179 เมตร"

อย่างไรก็ตามอาจทำให้เกิดการลิดรอนสิทธิของเอกชนที่จะลงทุนพัฒนาโครงการรองรับกับการเปิดใช้แนวรถไฟฟ้า ล่าสุดอยู่ระหว่างพิจารณาว่าอาจต้องนำผังเมืองรวมสมุทรปราการมาทบทวนข้อ กำหนดใหม่ เพื่อปลดล็อกพื้นที่บางบริเวณให้มีการพัฒนาได้มากขึ้น เช่น สถานีเคหะสมุทรปราการ ติดพื้นที่สีม่วง (อุตสาหกรรม) ทางการเคหะแห่งชาติขอปรับเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สีแดง (พาณิชยกรรม) และสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เนื่องจากมีแผนพัฒนาคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ที่ปัจจุบันเป็นสีน้ำเงิน (ที่ราชการ) อาจปรับสีผังเมืองใหม่ให้รับกับการก่อสร้างรันเวย์ที่ 3 และพื้นที่นอกเขตสีน้ำเงิน ที่ บมจ.ท่าอากาศยานไทย มีที่ดินอยู่ 700 ไร่ ใกล้วัดศรีวารีน้อย เตรียมพัฒนาเชิงพาณิชย์ ส่วนข้อบัญญัติคุมความสูงขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสภาเทศบาลว่าจะผ่อนปรนให้ หรือไม่